Zgodnie z treścią art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Jak zaznaczył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 lutego 2013 r. (sygn. akt I CSK 480/12), przesłanka długotrwałego zalegania przez właściciela lokalu z zapłatą na rzecz wspólnoty mieszkaniowej należnych opłat, stanowi samodzielną i wystarczającą podstawę żądania przymusowej sprzedaży lokalu. Uprawnienie przyznane w powyższym przepisie jest przykładem najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu. Powinno to skłaniać wspólnotę mieszkaniową do korzystania z tego środka ochrony w ostateczności, gdy perswazje i łagodniejsze środki prawne nie odnoszą pożądanego skutku.
Z powyższego wynika zatem, że bezwzględna ochrona prawa własności doznaje w powyższym przypadku znaczącego ograniczenia. Przytoczony przepis był przedmiotem badania nie tylko Sądu Najwyższego, ale także Trybunału Konstytucyjnego. W wyroku z dnia 29 lipca 2013 r. TK orzekł, iż przepis art. 16 ust. 1 jest zgodny z Konstytucją. W ocenie Trybunału ustawodawca przewidział ingerencję w konstytucyjnie chronione prawo własności, jednak nie narusza tym samym wskazanych przepisów Konstytucji – dotyczących ochrony prawa własności, jako jednego z najsilniejszych uprawnień w polskim systemie prawnym. Licytacyjna sprzedaż lokalu za długi jest uzasadniona jedną z wartości wskazanych w art. 31 ust. 3 Konstytucji, tj. nakazem ochrony praw konstytucyjnych innych osób. Przepis chroni interesy majątkowe pozostałych właścicieli lokali, którzy przez dłuższy czas i w znaczący sposób obowiązani są dopłacać, oprócz przypadających na nich opłat, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w części przypadającej na pozwanego, a nawet koszty utrzymania jego odrębnego lokalu. Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali zapewnia także inną wartość konstytucyjną – konieczność zapewnienia porządku publicznego, dyscyplinując właścicieli lokali do przestrzegania prawa i uiszczania należnych od nich opłat związanych z instytucją odrębnej własności lokalu. Trybunał uznał, że omawiany przepis przewiduje regulację nie tylko przydatną, ale wręcz konieczną dla ochrony praw pozostałych właścicieli lokali. Praktyka sądowa na tle kwestionowanego przepisu dowodzi, że jest on stosowany w ostateczności, gdy zawiodły inne ogólne instrumenty dochodzenia przez wspólnotę narastających zaległości. Wówczas art. 16 ust. 1 omawianej ustawy stanowi ostatni instrument odzyskania przez wspólnotę jej należności rozłożonej na pozostałych właścicieli lokali.
Reasumując, regulacja z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi sankcję przeciwko członkowi wspólnoty mieszkaniowej, który nie realizuje swoich obowiązków związanych z członkostwem. Sankcję w postaci przymusowej sprzedaży lokalu powinno się jednak stosować w ostateczności. Przywołany przepis powoduje daleko idące konsekwencje i wkracza w sferę własności danej osoby będącej członkiem wspólnoty. Instytucja ta niewątpliwie stanowi ingerencję w prawo własności, które podlega szczególnej ochronie na podstawie Konstytucji RP. Właściciel musi jednak zdawać sobie sprawę z nałożonych na niego obowiązków wynikających z faktu zamieszkiwania, czy też użytkowania danego lokalu i bycia członkiem wspólnoty. Z przytoczonych względów przesłanki z art. 16 ust. 1 u.w.l. powinny być wykładane ścieśniająco.
