Należy wskazać, że charakter spółdzielni, cele i istota jej funkcjonowania wynikają z art. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Na tej podstawie członkami spółdzielni mieszkaniowej mogą być tylko podmioty, które legitymują się interesem, jaki może być zaspokojony przez daną spółdzielnię, w zakresie jej podstawowego celu funkcjonowania. W związku z tym osoby, które nie mają interesu polegającego na zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych lub polegających na dostarczaniu lokali o innym przeznaczeniu przez daną spółdzielnię mieszkaniową po prostu nie mogą być jej członkami. Trybunał Konstytucyjny stwierdził niekonstytucyjność art. 171 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – w zakresie, w jakim do powstania członkostwa spółdzielni nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta, wymaga spełnienia innych przesłanek niż złożenie przez te osoby deklaracji przystąpienia do spółdzielni. Zdaniem Trybunału nieuzasadnione jest zróżnicowanie sytuacji tych osób w porównaniu do właścicieli lokali wyodrębnionych. W stosunku do tych ostatnich ustawodawca nałożył na spółdzielnie bezwzględny obowiązek przyjęcia ich w poczet członków.
Stwierdzenie przez Trybunał niezgodności zaskarżonego przepisu we tym zakresie oznacza, że podmiot dysponujący spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu w celu przystąpienia do spółdzielni w charakterze jej członka powinien złożyć deklarację. Z tą też chwilą ustawa powinna łączyć obowiązek spółdzielni przyjęcia podmiot wnioskujący w poczet jej członków. Należy wskazać, że nie znosi to roszczenia spółdzielni o wniesienie udziałów, wpisowego lub innych świadczeń określonych w deklaracji członkowskiej w późniejszym okresie, jeśli podmiot przystępujący nie był w stanie uiścić ich w chwili złożenia deklaracji.
Za niezgodny z konstytucją uznany został także przepis art. 19 ust. 2ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 16 § 1 zdanie pierwsze prawa spółdzielczego w zakresie, w jakim uzależnia skuteczne nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu od przyjęcia w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej. Przy czym warunek ten nie dotyczy podmiotu, który nabył ekspektatywę odrębnej własności lokalu od członka spółdzielni, a następnie dokonał jej zbycia bez przystąpienia do spółdzielni mieszkaniowej realizującej inwestycję budowlaną. Przepisy dopuszczają obrót takimi prawami bez konieczności przystępowania do spółdzielni mieszkaniowych. Jednakże nabycie ekspektatywy od takiego podmiotu staje się skuteczne po przyjęciu nabywcy do spółdzielni mieszkaniowej. Skoro zatem ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna zarówno przez członków spółdzielni, jak i przez podmioty, które dokonują obrotu tym prawem bez nabycia członkostwa, to warunek przyjęcia w poczet członków spółdzielni może prowadzić w niektórych wypadkach do pozbawienia nabywców tego prawa roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Odmowa przyjęcia nabywcy przez spółdzielnię w charakterze jej członka będzie skutkowała nieważnością zawartej umowy. Nabywca mimo zaangażowania znacznych środków finansowych w celu zakupienia prawa majątkowego – ekspektatywy odrębnej własności lokalu, nie będzie mógł dochodzić ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu.
Natomiast – zdaniem Trybunału, nie stanowi nadmiernego ciężaru konieczność złożenia deklaracji członkowskiej, o której mowa w art. 16 § 1 zdanie pierwsze prawa spółdzielczego, w celu przyjęcia w poczet członków spółdzielni. Złożenie deklaracji jest dla nabywców praw do lokali gwarancją wolności i autonomii decyzji o przystąpieniu lub nie do spółdzielni.
Ponadto, Trybunał Konstytucyjny podzielił w części zarzuty grupy posłów dotyczące art. 26 § 2 prawa spółdzielczego. W orzecznictwie sądów i w doktrynie panuje pogląd, że pomimo brzmienia art. 3 prawa spółdzielczego, zgodnie z którym „majątek spółdzielni jest prywatną własnością jej członków”, to regulacja ta nie mówi o własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Spółdzielnia jako osoba prawna jest podmiotem prawa cywilnego – w tym również prawa własności rzeczy. Własność należąca do spółdzielni, jako osoby prawnej, pozostaje własnością cudzą, a jej przedmiot jest mieniem cudzym, także dla członka tej spółdzielni. W związku z tym uznaje się, że art. 3 prawa spółdzielczego nie statuuje zasady, iż członkowie spółdzielni są współwłaścicielami nieruchomości spółdzielczych, czy innych praw, a jedynie zawiera określenie majątku spółdzielczego, traktowanego dawniej jako mienie społeczne i to tylko z ekonomicznego punktu widzenia. Należy przy tym podkreślić, że celem współdziałania obywateli w ramach spółdzielni mieszkaniowych nie jest osiągnięcie zysku, lecz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. To odróżnia w sposób istotny spółdzielnię mieszkaniową od spółki prawa handlowego, której celem jest działalność stricte zarobkowa.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2001 nr 4 poz. 27)
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 roku, sygn. akt K 60/13
