„Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 r., wprowadziła na rynek nieruchomości szereg zmian, większość z nich ma na celu ochronę kupujących. Jedną z takich nowości jest obowiązek podpisywania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Jej przedmiotem jest zobowiązanie przedsiębiorcy (dewelopera) do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Forma aktu notarialnego stanowi dodatkowe zabezpieczenie interesów kupującego, jako że notariusz daje gwarancje rzetelności świadczonych usług pełniąc zawód zaufania publicznego.
Ustawa jasno wskazuje, jakie elementy powinny być zawarte w umowie deweloperskiej. Oprócz oczywistych wpisów, takich jak określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy, trzeba zwrócić uwagę, czy jest tam wpisana dokładna cena oraz informacje o nabywanej nieruchomości (w tym jej stan prawny). Zabraknąć nie może też określenia powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych leżących w gestii dewelopera. Umowa powinna też zawierać zasady płatności (terminy i kwoty), do których zobowiązuje się kupujący. Obowiązkowymi elementami są również m.in. informacje i zasady możliwego wycofania się z umowy, oświadczenie kupującego o zapoznaniu się z prospektem informacyjnym oraz termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Wybrane obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej:
– określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
– cena nabycia;
– informacje o nieruchomości (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności);
– określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
– określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
– określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych;
– wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
– termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
– termin przeniesienia na nabywcę prawa własności;
– wysokość i terminy lub warunki płatności przez nabywcę;
– informacje o rachunku powierniczym oraz gwarancjach bankowych lub ubezpieczeniowych;
– określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
– określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy.
Gdy deweloper zaprezentuje nam do podpisania umowę, warto się w nią wgryźć nieco dokładniej niż sprawdzenie poprawności danych. Najlepiej byłoby zabrać umowę do domu i szczegółowo zweryfikować zapisy w niej zawarte, bo choć umowa będzie podpisywana w formie aktu notarialnego i weryfikowana przez notariusza, to warto już na wstępie sprawdzić, czy nie brakuje któregoś z obligatoryjnych elementów.
Trzeba podkreślić, że umowa deweloperska stanowi samoistną podstawę wpisu roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę lub analogicznego roszczenia dotyczącego nabycia nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.
Ustawa deweloperska nie jest oczywiście rozwiązaniem idealnym, ale i tak stanowi znaczną poprawę sytuacji kupującego w stosunku do okresu bez jej obowiązywaniem. A warto wiedzieć, że umowę jako obowiązkowy element wprowadziła ustawa z 28 października 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie nazywana ustawą deweloperską), która weszła w życie wiosną 2012 r. Dla kupującego na rynku pierwotnym umowa deweloperska jest zabezpieczeniem porównywalnym do umowy przedwstępnej na rynku wtórnym – ma mu dać gwarancję tego, że deweloper wywiąże się z obowiązków, których się podjął.
Obowiązek podpisania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wiąże się naturalnie z dodatkowymi kosztami, jednak ustawa precyzuje tu ich podział: deweloper i kupujący płacą po połowie.
Marcin Krasoń, Home Broker,
współpraca: Marcin Żak, prawnik Home Broker
