Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej albo też zbywcy i osobie bliskiej dożywotnie utrzymanie. Ponieważ następuje tu przeniesienie własności nieruchomości umowa ta musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Przedmiotem przeniesienia własności w drodze umowy dożywocia może być każda nieruchomość, czy to część powierzchni ziemi, czy też budynek lub lokal stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. Może ona dotyczyć nie tylko całej nieruchomości ale również udziału we współwłasności nieruchomości.
Dożywotnikiem a więc osobą uprawnioną do dożywotniego utrzymania może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna. Natomiast nabywcą może być dowolny podmiot.
Uprawnionym do otrzymywania świadczenia jest nie tylko sam dożywotnik, ale również osoby mu bliskie. Istnieje również możliwość zawarcia umowy tylko na rzecz osób bliskich. Za osobę bliską uważa się nie tylko krewnego czy też powinowatego ale także osobę, z którą zbywca pozostaje w ścisłych stosunkach osobistych mających trwały charakter, np. konkubenta.
W umowie dożywocia strony powinny dokładnie i szczegółowo określić jakie świadczenia przysługują dożywotnikowi. Jedynie w braku odmiennych postanowień umowy nabywca powinien zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie a w szczególności przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu, na własny koszt, pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego utrzymanie zbywcy i ewentualnie jego bliskich powinno sięgać tak daleko, by nie musiały one poszukiwać środków utrzymania dodatkowo gdzie indziej, może więc dotyczyć także ponoszenia innych kosztów, np. telefonu, telewizji czy wody. Umowa powinna nie tylko dokładnie określać rodzaj i wielkość świadczeń ale w miarę możliwości także regulować zakres zmian – w razie wygaśnięcia prawa dożywocia w stosunku do jednego z dożywotników. Prawo dożywocia jest prawem majątkowym osobistym a więc niezbywalnym (nie może być przeniesione) i niedziedzicznym oraz wygasa wraz ze śmiercią dożywotnika.
Rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd może nastąpić w wyjątkowych przypadkach, gdy wystąpi z tym nabywca nieruchomości albo dożywotnik, który jest zbywcą nieruchomości. Uprawnienie to nie przysługuje osobie trzeciej, na rzecz której ustanowiono prawo dożywocia. Ocena, czy zachodzi wyjątkowość należy zawsze do sądu rozpoznającego sprawę o rozwiązanie dożywocia, który każdorazowo bierze pod uwagę interesy obu stron.
Prawo dopuszcza zmianę treści służebności dożywocia lub rozwiązanie służebności w zamian za rentę.
Zmiana umowy dożywocia jest możliwa wówczas, gdy z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności albo wtedy, gdy dochodzi do zbycia nieruchomości przez osobę, która nabyła własność i była stroną umowy dożywocia. Z żądaniem zmiany może wystąpić każda ze stron a prawo dożywocia zamienia się na dożywotnią rentę. Samo niewywiązywanie się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie stanowi podstawy do zamiany dożywocia na rentę. Nie oznacza to bowiem, że doszło do sytuacji uniemożliwiającej stronom pozostawanie ze sobą w bezpośredniej styczności. Można wówczas wytoczyć powództwo o zasądzenie umówionych świadczeń.
Po rozwiązaniu umowy dożywocia zobowiązany może dochodzić od dożywotnika zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość w czasie, gdy był jej właścicielem.
Natomiast dożywotnikowi nie przysługuje ani roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez nabywcę z nieruchomości w tym czasie, ani też roszczenie o zwrot pożytków. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli oraz bez względu na czas zawarcia umowy.
Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie pięciu lat od daty tej umowy. Prawo dożywocia może być ujawnione w księdze wieczystej.
