Zgodnie z treścią art. 25 Prawa budowlanego, do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:
- reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
- sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie;
- sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;
- potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.
Polski system prawny nie zawiera przepisów odnoszących się wprost do konstrukcji umowy o nadzór inwestorski. Jedynym rozwiązaniem jest tak naprawdę posiłkowanie się regulacją w zakresie umowy zlecenia. Zgodnie z treścią art. 734 KC, przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. W braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dającego zlecenie. Przepis ten nie uchybia przepisom o formie pełnomocnictwa. Zleceniobiorcą jest oczywiście inspektor, którego zadaniem jest przeprowadzenie nadzoru, zleceniodawcą będzie zaś sam inwestor.
Treść umowy o nadzór inwestorski zależy tak naprawdę od woli strony. Niezbędnymi elementami takiego zobowiązania muszą być jednak obowiązki określone a art. 25 Prawa budowlanego. Określmy w umowie lokalizację i charakter budowy, a także dokładny zakres obowiązków inspektora. Pamiętajmy przy tym, aby nie ograniczać się wyłącznie do zapisów ustawowych. Prawo cywilne pozwala bowiem na szersze ujęcie obowiązków inspektora, innych niż wykazane w Prawie budowlanym, co tym samym będzie dodatkowym zabezpieczeniem inwestora. Nie zapomnijmy jednak o jednym – nowe obowiązki nie mogą być sprzeczne z prawem powszechnie obowiązującym, w przeciwnym wypadku będą one bezskuteczne. Dla przykładu mogą to być obowiązki polegające na:
- czuwaniu nad wykonywaniem robót budowlanych, zgodnie z umową zawartą przez inwestora z wykonawcą,
- dokonaniu odbioru końcowego przez inspektora,
- braniu udziału w czynnościach związanych z ujawnieniem i usuwaniem wad w okresie rękojmi.
Kolejnymi ważnymi zapisami omawianej umowy są określenie sposobu wykonywania obowiązków przez inspektora nadzoru inwestorskiego – np. wskazanie częstotliwości i terminów przebywania inspektora na budowie, a także uregulowanie wynagrodzenia inwestora. W tej kwestii można zdecydować się na kwotowe lub procentowe ujęcie pensji. To drugie rozwiązanie będzie uzależnione od wartości kosztorysowej inwestycji objętej nadzorem. Możemy pokusić się także o klauzulę zawierającej prawo do podwyższenia wynagrodzenia w sytuacji sytuacji przedłużania przez wykonawcę określonego w harmonogramie budowy terminu realizacji inwestycji.
Jak podkreśla Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 października 2003 r. (sygn. akt III CK 57/02), fakt, że inspektor nadzoru ma określone ustawą obowiązki i uprawnienia, a nie ma wśród nich umocowania do działania jako pełnomocnik inwestora wobec wykonawcy, nie wyklucza możliwości umocowania inspektora do reprezentowania go wobec wykonawcy. Takie umocowanie może być wyraźne lub dorozumiane. Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:
- wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych;
- żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.
