Umowa o roboty budowlane

Pojęcie i charakter prawny umowy o roboty budowlane

Zgodnie z przepisem art. 647 k.c., przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Należy pamiętać, że umowa o roboty budowlane określa zakres robót, które wykonawca zobowiązuje się wykonać osobiście lub przy pomocy podwykonawców. Ponadto przepisy normujące umowę o roboty budowlane, według art. 658 k.c., stosuje się odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Umowę o roboty budowlane
przejdź do formularza »

Umowa o roboty budowlane jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną. Według art. 648 § 1 umowa o roboty budowlane musi być stwierdzona pismem dla celów dowodowych. Z kolei umowy z podwykonawcami w rozumieniu art. 647¹ § 4 k.c. powinny być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Dokumentacja wymagana przez właściwe przepisy w rozumieniu art. 648 § 2 k.c. stanowi część składową umowy, Zmiana dokumentacji stanowi zarazem zmianę umowy.

Stronami umowy o roboty budowlane są inwestor i wykonawca. Inwestorem może być dowolna osoba. Przepisy nie wymagają, żeby inwestor był właścicielem gruntu na którym ma zostać wybudowany obiekt. Należy także wskazać inwestora zastępczego w postaci dewelopera. Odnośnie wykonawcy, trzeba wskazać, że wykonawca nie musi posiadać stosownego zezwolenia do wykonywania prac budowlanych.

Uprawnienia i obowiązki stron umowy o roboty budowlane

Inwestor ma poniższe obowiązki:

• dokonanie, wymaganych przez właściwe przepisy, czynności związanych z przygotowaniem robót, (w szczególności: dostarczenie wykonawcy wymaganej dokumentacji projektowej, przekazanie i udostępnienie terenu budowy);
• odebranie gotowych obiektów lub robót;
• zapłata umówionego wynagrodzenia.

Następnie wykonawca ma poniższe obowiązki:

• kontrola dokumentacji projektowej dostarczonej przez inwestora ( art. 651 k.c.);
• zabezpieczenie terenu budowy;
• obowiązek zawiadomienia inwestora, jeśli dostarczona dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót;
• prowadzenie dokumentacji budowy;
• wykonanie obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej;
• oddanie zamawiającemu do użytku gotowego obiektu lub jego części, jeżeli strony inaczej nie postanowiły;

Wykonawca posiada uprawnienie do żądania wynagrodzenia w wysokości określonej w umowie. Ma możliwość żądania umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części nawet w sytuacji, gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu jedynie gdy:

• powodem tego była wadliwość dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń, albo
• powodem zniszczenia lub uszkodzenia było wykonanie robót według wskazówek inwestora.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia, jeśli:

• uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu, albo
• mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

Jak już zakreślono na wstępie, zgodnie z art. 656 k.c. do umowy o roboty budowlane stosuje się odpowiednio przepisy regulujące umowę o dzieło w poniższym spektrum:

• konsekwencje opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykonaniem obiektu,
• wykonanie przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową,
• rękojmia za wady wykonanego obiektu,
• uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu; pamiętać należy, że uprawnienie do odstąpienia od umowy przez wykonawcę lub przez inwestora może być jednak ograniczone lub wyłączone przez przepisy szczególne.

W wyżej przeanalizowanym przepisie zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 06.05.2004 r. (sygn. akt II CK 315/03), określono enumeratywny, zamknięty przedmiotowy zakres dopuszczalnego odpowiedniego stosowania przepisów poświęconych umowie o dzieło do stosunku prawnego zawiązanego w wyniku zawarcia umowy o roboty budowlane.

Podwykonawca

Kwestia umowy z podwykonawcą została ustanowiona w przepisie art. 647¹ k.c., gdzie postanowienia umów odmienne od konstrukcji z art. 647¹ k.c., zgodnie z art. 647¹ § 6 k.c. są nieważne.

Elementem koniecznym do zawarcia umowy o roboty budowlane pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą jest zgoda inwestora. Inwestor musi posiadać informację o osobie podwykonawcy oraz znać treść umowy zawartej pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą. Zgoda inwestora może być wyrażona w dowolnej formie oraz dowolnym czasie. Ponadto taka zgoda może zostać wyrażona w sposób dorozumiany. Należy pamiętać, że traktuje się tak jakby inwestor wyraził zgodę na zawarcie umowy, jeżeli w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń.

Przepisy kodeksu cywilnego przewidują także możliwość zawierania umów o roboty budowlane przez podwykonawcę z dalszymi podwykonawcami. W takim przypadku wymagana jest zgoda inwestora i wykonawcy.

Stosownie do art. 647¹ § 4 k.c., umowa wykonawcy z podwykonawcą oraz podwykonawcy z dalszymi podwykonawcami powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Odpowiedzialnymi za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy są solidarnie: zawierający umowę z podwykonawcą, inwestor oraz wykonawca.

Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Umowę o roboty budowlane przejdź do formularza »

Gwarancja zapłaty

Gwarancja zapłaty została uregulowana w przepisach art. 649¹-649⁴ k.c., w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za roboty budowlane. Gwarancja zapłaty za roboty budowlane jest udzielana wykonawcy przez inwestora. Wykonawcy przysługuje wobec inwestora roszczenie o udzielenie gwarancji zapłaty. Może ono być realizowane w każdym czasie. Wykonawca może żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora.

W świetle art. 649¹ § 2 k.c., gwarancją zapłaty jest:

• gwarancja bankowa,
• gwarancja ubezpieczeniowa,
• akredytywa bankowa,
• poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.

Koszty zabezpieczenia wierzytelności, które zostały udokumentowane ponoszą strony umowy w częściach równych. Trzeba pamiętać, że nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy (generalnego wykonawcy) do żądania od inwestora gwarancji zapłaty. Ponadto odstąpienie inwestora od umowy spowodowane żądaniem wykonawcy przedstawienia gwarancji zapłaty jest bezskuteczne.

Zgodnie z art. 649⁴ k.c., jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. Dodatkowo inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w przypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.

Regulację przepisów art. 649¹-649⁴ k.c., dotyczące gwarancji zapłaty stosuje się do umów zawartych między wykonawcą (generalnym wykonawcą), a dalszymi wykonawcami (podwykonawcami)

Przedawnienie

Roszczenia stanowiące rezultat umowy o roboty budowlane przedawniają się według zasad ogólnych, czyli w terminie 10 lat, a roszczenia o świadczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w terminie 3 lat. Trzeba pamiętać, że bieg terminu przedawnienia roszczeń rozpoczyna się od dnia odbioru obiektu, a nie od dnia wykrycia ewentualnych usterek. Ponadto strony mogą określić w umowie termin zapłaty wynagrodzenia, co jest równoznaczne z określeniem wymagalności roszczenia wykonawcy o jego zapłatę. Przez co determinuje termin rozpoczęcia biegu przedawnienia odnośnie roszczenia wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia.

Podstawa prawna:
Tytuł XVI, art. 647 k.c. do art. 658 k.c., – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93)