Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów omawianej ustawy. Prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
- nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
- nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
- najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
- innych niż określone powyżej, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
Jak podkreśla Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 września 2012 r. (sygn. akt IV CSK 81/12), instytucja pośrednictwa ma wymiar uniwersalny, ponieważ czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Formalnym potwierdzeniem kwalifikacji do wykonywania czynności z zakresu pośrednictwa jest przyznanie licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami. Dopuszczenie, aby jednocześnie czynności pośrednictwa wykonywały osoby bez uprawnień byłoby przejawem braku racjonalności ustawodawcy, co jest nie do przyjęcia.
Przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów, o których była mowa wcześniej, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej.
Pamiętajmy, że umowa pośrednictwa musi być zawarta każdorazowo w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Treść takiej umowy jest z reguły sporządzana przez samych pośredników. Standardowo powinna ona zawierać datę i miejsce jej zawarcia, określenie stron umowy, dokładny przedmiot i zakres umowy, czas trwania umowy, wynagrodzenie pośrednika. Strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony ustaliły dodatkowe postanowienia umowne takie jak np. kara umowna czy klauzula wyłączności dla pośrednika.
