Kto ma prawo do lokalu socjalnego?
W pierwszej kolejności prawo do lokalu socjalnego mają osoby, które uzyskały je w wyniku wyroku sądowego orzekającego o eksmisji. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. W przypadku, gdy w wyroku orzeczono o uprawnieniu do otrzymania takiego lokalu, dla dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny. Należy pamiętać, że sąd musi orzec o prawie do takiego lokalu, jeżeli eksmisja dotyczy kobiet w ciąży, obłożnie chorych, bezrobotnych, emerytów i rencistów uprawnionych do świadczeń z opieki społecznej, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego małoletniego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i z nim zamieszkałej a także osób spełniających przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.
Lokal socjalny nie przysługuje osobom wymienionym powyżej, jeżeli osoby te mogą zamieszkiwać w innym lokalu niż dotychczas używany. Przepisu tego nie stosuje się w przypadku osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego. Sąd nie ma obowiązku orzekania o przyznaniu lokalu socjalnego w sytuacji, gdy eksmisję orzeczono z powodu stosowania przemocy w rodzinie lub wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu. Drugą grupę osób, które mogą starać się o lokal socjalny, stanowią osoby, które nie posiadają tytułu prawnego do lokalu i dodatkowo ich dochody nie przekraczają kwoty, którą określa uchwała rady gminy. Jakie warunki musi spełniać lokal socjalny?
Lokalem socjalnym jest lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, a jego powierzchnia przypadająca na jednego członka gospodarstwa domowego nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2. Taki lokal może mieć jednak obniżony standard, np. łazienka może znajdować się na korytarzu.
Zasady wynajmowania lokali socjalnych uchwala rada gminy. W szczególności określa ona:
– wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu,
– warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,
– kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego,
– warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach,
– tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej.
Umowa najmu lokalu socjalnego
Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas określony. Co do zasady umowa może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy. W szczególnie usprawiedliwionych okolicznościach lokal socjalny przysługuje osobie samowolnie zajmującej lokal, wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu. Po upływie oznaczonego w niej czasu, umowę najmu lokalu socjalnego można przedłużyć na następny okres, o ile najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. W przypadku wzrostu dochodów gospodarstwa domowego najemcy, ponad wysokość określoną w uchwale rady gminy uzasadniającej oddanie w najem lokalu socjalnego, najemca zobowiązany jest uiszczać comiesięczne odszkodowanie. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu i musi być płacone od dnia ustania najmu do czasu opróżnienia takiego. Wysokość czynszu za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu ustalana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na podstawie odpowiedniej uchwały gminy. Ważne jest to, że stawka ta nie może być wyższa, niż połowa najniższej stawki czynszu obowiązującej w gminnym zasobie mieszkaniowym. W przypadku, gdy najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu, gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Projektowane zmiany dotyczące lokali socjalnych
Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej przygotowało projekt zmiany Ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z proponowanymi zmianami gminy i inne jednostki samorządu terytorialnego miałyby obowiązek zawierania umów najmu na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż 5 lat. Po upływie tego następowałaby weryfikacja dochodów najemców. W przypadku, gdyby ich dochody były za wysokie umowy nie ulegałyby przedłużeniu. Ma to zapewnić zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób rzeczywiście niebędących w stanie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania np. osób ubogich, czy opuszczających dom dziecka. Kryteria, które dane gospodarstwo domowe będzie musiało spełnić, żeby umowa najmu mogła zostać przedłużona, ustalane będą np. w stosownych uchwałach organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego. Dotychczasowe umowy zawarte na czas nieoznaczony pozostaną w mocy. Zmiana ma bowiem dotyczyć tylko umów zawieranych po wejściu w życie nowych przepisów. Według projektu usunięty zostanie przepis obligujący sąd do przyznawania prawa do lokalu socjalnego w przypadku eksmisji. Ministerstwo proponuje, aby sąd decydował o tym, czy danej osobie należy się lokal socjalny. Sąd będzie miał możliwość każdorazowego badania sytuacji majątkowej i rodzinnej konkretnego eksmitowanego lokatora. Nowelizacja ma wprowadzić więc jednolite reguły określające sytuację prawną wszystkich najemców lokali.
