Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Służebność mieszkania należy do kategorii służebności osobistych, które są niezbywalne i nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Zgodnie z art. 301 i n. KC, mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
Służebność mieszkania może być odnoszona także w przypadku dokonywania darowizny konkretnej nieruchomości. Posłużmy się zatem przykładem – Jan Kowalski chce darować swoje mieszkanie znajomej (z racji tego, że innej bliższej rodziny już nie ma). Jednocześnie pragnie pozostawać w swoim domu, aż do samej śmierci. Jednym z rozwiązań w takiej sytuacji będzie ustanowieni służebności mieszkania. Treścią takiej służebności powinno być prawo dożywotniego zamieszkiwania darczyńcy w domu lub jego części (zapis taki dokonywany jest poprzez polecenie)- np. służebność mieszkania polegająca na bezpłatnym i dożywotnim korzystaniu przez darczyńcę ze wszystkich pomieszczeń położonych na parterze nieruchomości. Tego typu służebność jest dożywotnia i nie przechodzi na spadkobierców uprawnionego (wyjątkowo można zastrzec, że służebność mieszkania będzie trwała po śmierci uprawnionego, ale tylko w odniesieniu do jego małżonka, rodziców lub dzieci). Warto dodać, że w tym przypadku darczyńca nie poniesie żadnych dodatkowych kosztów związanych z wykonywaniem tej służebności. Oczywiście w każdej chwili uprawniony może zrzec się swojego prawa, nie może go jednak zbyć (przenieść na inną osobę), ponieważ jest to prawo niezbywalne, które wygasa, co do zasady wraz z chwilą śmierci uprawnionego. Zgodnie z treścią art. 301- 302 KC, uprawniony z tytułu służebności może przyjąć na mieszkanie swojego małżonka oraz małoletnie dzieci, inne osoby tylko wtedy, gdy są przez taką osobę utrzymywane lub potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej (a więc także i służebności mieszkania) dopuszczać się będzie rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, to wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
Art. 294 KC wskazuje ponadto, że jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej i nie jest już niezbędna samemu uprawnionemu, to może on (właściciel nieruchomości) zażądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem na rzecz uprawnionego. Zgodnie z powyższym przepisem, służebność osobista zawarta w umowie dożywocia należy do treści prawa dożywocia (jest zatem trwałym elementem takiej umowy). Tym samym jej ustanowienie nie będzie w żaden sposób podlegać dodatkowemu opodatkowaniu (opodatkowana będzie bowiem cała umowa darowizny łącznie z treścią służebności mieszkania w niej zawartej). Ustanowienie służebności mieszkania będzie wymagać dodatkowo odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej darowanej nieruchomości, ale tą kwestią zajmie się już notariusz (wchodzi to w zakres jego obowiązków). W razie sprzedania nieruchomości przez obdarowanego, osoba której przysługuje służebność nadal ma prawo do zamieszkiwania na takich samych warunkach w w/w nieruchomości (innymi słowy służebność mieszkania przysługuje uprawnionemu niezależnie od zmiany właściciela nieruchomości obciążonej taką służebnością). Jest to dobre rozwiązanie przede wszystkim dla samego darczyńcy, tak aby nie stracił on dachu nad głową i nie był zdany na łaskę i niełaskę obdarowanego tuż po sporządzeniu i podpisaniu umowy darowizny nieruchomości lokalowej czy budynkowej.
