Założeniem projektodawców ustawy deweloperskiej (czyli ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r., Dz. U. z 2011 r., Nr 232, poz. 1377) było przede wszystkim ukształtowanie środków ochrony prawnej nabywców lokalu mieszkalnych w przedsięwzięciach deweloperskich przed skutkami krzywdzących działań deweloperów, utraty przez nich płynności finansowej lub ich upadłości.
Ustawa wprowadza pewne obowiązki deweloperów w zakresie prowadzenia otwartego lub zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Deweloperom stworzono też możliwość zapewnienia nabywcom lokali gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Ustawa uregulowała również zasady prowadzenia upadłości wobec dewelopera. Pojawia się jednak pytanie o skuteczność rozwiązań prawnych wprowadzonych ustawą deweloperską.
Sprawa Leoparda
Całkiem niedawno, w związku ze spektakularną upadłością dużego krakowskiego dewelopera działającego pod firmą Leopard, Sąd Najwyższy stanął przed dylematem, czy przyznać rację pokrzywdzonym nabywcom mieszkań kosztem wierzyciela hipotecznego, który wykupił wysoko oprocentowane obligacje Leoparda. W tej sprawie poszkodowani działaniami Leoparda nabywcy lokali zwrócili się do sądu z żądaniem unieważnienia hipoteki ustanowionej na nieruchomościach należących do Leoparda w celu zabezpieczenia wielomilionowych wierzytelności amerykańskiego funduszu z tytułu zakupionych obligacji. Nabywcy lokali, których większość wpłaciła deweloperowi pełną cenę lokali, zostali pozbawieni możliwości odzyskania wpłaconych środków oraz uzyskania tytułu prawnego do lokali, do których wybudowania zgodnie z zawartymi umowami przedwstępnymi zobowiązany był deweloper. Trzeba tu nadmienić, że wspomniane umowy przedwstępne w większości przypadków nie były zawarte w formie aktu notarialnego i roszczenia z nich wynikające nie zostały ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której był realizowany proces inwestycyjny. W tym stanie faktycznym, po ogłoszeniu upadłości Leoparda, wierzytelności klientów dewelopera miały zostać zaspokojone w dalszej kolejności, po spłaceniu wierzytelności funduszu z tytułu obligacji – i to pod warunkiem, że syndyk dysponowałby jeszcze na ten cel środkami finansowymi.
Sąd Najwyższy w wyroku z 9 lutego 2012 roku (III CSK 181/11) zgodził się z argumentacją krakowskiego sądu okręgowego dotyczącą nieważności hipoteki ustanowionej na rzecz funduszu amerykańskiego z powodu jej niezgodności z zasadami współżycia społecznego (art. 58 Kodeksu cywilnego). W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił, że po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej nie byłoby konieczne wnoszenie pozwu przez pokrzywdzonych nabywców, gdyż mieliby oni ochronę wynikającą z tej ustawy. [Więcej o stanie faktycznym sprawy, a także o konsekwencjach orzeczenia SN z punktu widzenia banków w tekście Wyrok w sprawie krakowskiego dewelopera – z punktu widzenia banków].
Brak ograniczeń w ustawie
Należy jednak zauważyć, że ustawa deweloperska (ani w części dotyczącej umowy deweloperskiej, ani w części dotyczącej prospektu informacyjnego) nie wprowadza żadnych ograniczeń w zakresie możliwości ustanawiania przez deweloperów nowych ograniczonych praw rzeczowych, w szczególności hipotek, po dniu zawarcia umowy deweloperskiej oraz po rozpoczęciu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
Co prawda umowa deweloperska powinna zawierać informacje o istniejących obciążeniach hipotecznych oraz o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, ale dotyczy to wyłącznie hipotek istniejących w dniu zawierania umowy deweloperskiej.
Analogicznie wygląda sytuacja w przypadku prospektu informacyjnego, w którym w punkcie III dotyczącym informacji o gruncie ustawodawca wymaga podania istniejących obciążeń hipotecznych nieruchomości lub wniosków o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej.
Należy pamiętać, że zgodnie z treścią art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego nie można na mocy czynności prawnej wyłączyć lub ograniczyć uprawnienia między innymi do obciążenia prawa, jeżeli według ustawy jest ono zbywane. Zgodnie z paragrafem drugim tego artykułu możliwe jest jednak zobowiązanie się przez uprawnionego do niedokonania wskazanego powyżej obciążenia. Wynika stąd, że deweloper mógłby umownie zobowiązać się do nieobciążania nieruchomości, na której realizowany jest proces inwestycyjny, w przypadku niespełnienia się określonych w umowie deweloperskiej warunków, takich jak przykładowo brak zgody nabywcy lub wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie lokalu. Ustawodawca nie wprowadził jednak żadnych ograniczeń odnośnie do ustanawiania nowych obciążeń hipotecznych. Jeżeli więc strony dobrowolnie nie zgodzą się na implementację takich ograniczeń do umowy deweloperskiej, nabywcy lokali będą musieli ponieść negatywne konsekwencje braku wspomnianego uregulowania.Ustawa deweloperska, definiując podstawowy obowiązek dewelopera do przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego lub własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym, pomija istotne zastrzeżenie o braku istnienia obciążeń na nowo utworzonym prawie. W praktyce notarialnej w umowach zobowiązujących do przeniesienia nieruchomości precyzuje się, że zbywca jest zobowiązany do przeniesienia nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, z wyłączeniem przykładowo obciążeń ujawnionych w umowie i zaakceptowanych przez nabywcę. Z uwagi na konieczność zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego należy mieć nadzieje, że notariusz w ramach staranności zawodowej nie pominie tak istotnego zastrzeżenia, definiując zakres zobowiązania dewelopera do ustanowienia i przeniesienia w prawa do lokalu mieszkalnego.
Możliwości działania nabywcy
Jeżeli w dniu zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu i przenoszącej tytuł do tego lokalu okaże się, że nieruchomość, na której wybudowany został budynek z lokalami, jest obciążona hipoteką i brak jest zgody wierzyciela na bezobciążeniowe wydzielenie tego lokalu, potencjalny nabywca ma kilka możliwości działania. Wydaje się, że w takiej sytuacji może on, po uprzednim bezskutecznym wezwaniu do usunięcia uchybienia, odstąpić od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6 ustawy deweloperskiej, zachowując roszczenie z tytułu kary umownej. Oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej musi być złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym i dla swej skuteczności wymaga wyrażenia przez nabywcę zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Wybór tego scenariusza może być ryzykowny dla nabywcy w sytuacji finansowania przedsięwzięcia budowlanego przy pomocy otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz utraty płynności finansowej dewelopera i ogłoszenia przez niego upadłości. W razie bowiem skutecznego odstąpienia od umowy deweloperskiej roszczenie pieniężne niedoszłego nabywcy o zwrot wpłaconych środków nie będzie korzystać z przywilejów, jakie wprowadziła ustawa na wypadek upadłości, i może on mieć trudności z jego wyegzekwowaniem.
Nabywca, który zdecyduje się jednak nabyć lokal pomimo istniejących obciążeń hipotecznych na nieruchomości, musi mieć świadomość skutków prawnych przepisu art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2001, Nr 124, poz. 1361 ze zm.), zgodnie z którym w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką obciąża się nią wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Ustanowienie odrębnej własności lokali jest podziałem nieruchomości zarówno z punktu widzenia prawnego, jak i ekonomicznego, i nie ma wątpliwości, że nabywca, stając się właścicielem lokalu, będzie rzeczowo odpowiedzialny na zapłatę długu zaciągniętego przez dewelopera.
Hipoteka a upadłość dewelopera
Krytycznie należy się również odnieść do uregulowań mających na celu ochronę nabywców w przypadku upadłości dewelopera. Pomimo możliwości wyodrębnienia z ogólnej masy upadłości środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym, praw własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, oraz umożliwienia nabywcom podjęcia decyzji o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego zapomniano wyłączyć zastosowanie art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w procesie ustanawiania nowych lokalu w dokończonych przez nabywców budynkach. W przypadku zatem dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego, co może być połączone z obowiązkiem wniesienia przez nabywców stosownych dopłat, nabywane przez nich lokale mogą zostać obciążone hipoteką łączną na zabezpieczenie roszczeń wierzyciela dewelopera. Na potwierdzenie tej tezy można przytoczyć wyrok SN z 9 lutego 2011 roku (V CSK 220/10), w którym sąd uznał za dopuszczalne w toku postępowania upadłościowego wpisanie hipoteki łącznej, powstałej z mocy prawa na skutek podziału obciążonej nieruchomości, do nowej księgi wieczystej założonej dla części obciążonej nieruchomości. Sąd argumentował swoją decyzję faktem, że zabezpieczenie tej wierzytelności przez wpis hipoteki następuje już wcześniej, przed ogłoszeniem upadłości. Ujawnienie hipoteki łącznej nie stanowi zmiany hipoteki istniejącej dotychczas, lecz jedynie jej przekształcenie polegające na prawnym przystosowaniu dokonanego już zabezpieczenia do sytuacji, jaka powstała na skutek podziału nieruchomości. Wydaje się, że również dodany do ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze art. 4255 przyznający nabywcom lokali pierwszeństwo do zaspokojenia się z utworzonej osobnej masy upadłości nie jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Wnioski
Pobieżna analiza zapisów ustawy deweloperskiej prowadzi do konkluzji, że wbrew opinii Sądu Najwyższego w obecnym stanie prawnym również może okazać się konieczne sięganie do klauzul generalnych celem ochrony pokrzywdzonych klientów deweloperów. Należy mieć jednak świadomość, że tego rodzaju orzeczenia stanowią zagrożenie dla jednej z podstawowej zasad prawa, tj. zasady pewności prawa, i nie powinny być nadużywane.
Sylwia Moreu-Żak, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
www.portalprocesowy.pl
