Umowa zamiany, której przedmiotem są nieruchomości musi być dla swej ważności zawarta w formie aktu notarialnego. W praktyce umowa taka może okazać się dużo bardziej korzystna, niż gdyby zawierać dwie odrębne umowy sprzedaży nieruchomości. Korzyści widoczne są najbardziej w kwestii podatkowej. Warto nadmienić, że w ramach przedmiotowej umowy dana nieruchomość może być zamieniona, gdy ma się do niej prawo własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby zamieniać nieruchomość z rzeczą ruchomą – np. jedno mieszkanie na 3 samochody. W praktyce jednak dużo częstszą sytuacją jest zamiana w obrębie dwóch nieruchomości – widać to choćby po dużej ilości ogłoszeniach w gazetach. Jak była mowa wcześniej, forma umowy musi bezwzględnie przybrać postać aktu notarialnego – nawet, gdy w ramach zamienianych przedmiotów wchodzić będzie tylko jedna nieruchomość, a drugim będzie jakaś inna rzecz ruchoma. Jedynym dodatkowym wymogiem przy zawieraniu tego typu umów jest obowiązek zgłoszenia nowego członka do właściwej spółdzielni mieszkaniowej – ale tylko, gdy zamianie podlega spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – obowiązek ten dotyczy nowego nabywcy lokalu (pamiętajmy też, że dotychczasowy członek spółdzielni, musi się z niej wypisać, gdy umowa zamiany nieruchomości dojdzie do skutku).
Dokonując zamiany nieruchomości musimy liczyć się z zapłatą podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokość 2% od różnicy wartości przedmiotów zamienianych – zatem jeżeli jedna nieruchomość jest warta 180 000 zł, a druga 200 000 zł, to podatek wyniesie 400 zł (200 000 zł – 180 000 zł = 20 000 zł, 20 000 zł x 2% = 400 zł). Jest to korzystniejsza opcja, niż przy podwójnej sprzedaży nieruchomości, gdyż tam podatek wynosi 2% od wartości każdego z mieszkań (a zatem jedna strona umowy sprzedaży zapłaciłaby 3 600 zł, a druga 4000 zł) – różnica jest zatem kolosalna. Jeżeli przedmiotem zamiany jest z jednej strony nieruchomość, a z drugiej rzecz ruchoma, to podatek 2% oblicza się od wartości rzeczy droższej. Najkorzystniej jest zatem dokonywać zamiany w obrębie dwóch nieruchomości. Warto także pamiętać o ustawowym zwolnieniu od omawianego podatku – jeżeli zamiana dokonywana jest pomiędzy osobami z tzw. I grupy podatkowej (małżonkowie, rodzice, dzieci, dziadkowie, zięć, synowa), to podatek nie musi być płacony w ogóle. Nie zapominajmy także, że wraz z zamianą nieruchomości powstaje przychód, który stanowi odstawę do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych albo od osób prawnych – w zależności, kto będzie stroną umowy zamiany.
W umowie zamiany najważniejszą kwestią jest nie tyle dogadanie się co do warunków samej umowy, co legitymowanie się prawem do danej nieruchomości. W innym przypadku do umowy zamiany nie dojdzie, co potwierdza polskie orzecznictwo – umowa, w której osoba niebędąca właścicielem określonej rzeczy oświadcza, że rzecz tą zbywa, nie może wprawdzie przenieść prawa własności – ponieważ nie można przenieść więcej praw niż się samumu posiada – jednakowoż nie jest nieważna, ale tylko bezskuteczna (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 9 września 204 r. sygn. akt FSK 445/04). Pamiętajmy także, że istnieje prawna możliwość nabycia na podstawie umowy zamiany nieruchomości należącej do Skarbu Państwa.
