Jak się okazuje, odpowiedź na powyższe pytanie nie jest jednoznaczna. Tak naprawdę forma umowy zależy od tego, co jest przedmiotem danego zobowiązania. Jeżeli umowa dotyczy jakiejkolwiek nieruchomości, strony muszą bezwzględnie zachować formę aktu notarialnego. W przeciwnym wypadku zobowiązanie będzie nieważne. Nie ma przy tym znaczenia, czy nieruchomość jest przedmiotem darowizny, dzierżawy, sprzedaży czy użytkowania wieczystego. Jak stanowi bowiem treść art. 158 KC, Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Umowy dotyczące nieruchomości, zawarte bez zachowania wymaganej formy, są nieważne, toteż jeżeli strony chcą osiągnąć zamierzony cel, muszą dokonać ponownie ważnej czynności prawnej.
Przepisy Kodeksu cywilnego odnoszą się także do formy umowy, której przedmiotem jest przedsiębiorstwo lub jego składowa część. Jak wskazuje art. 75[1] KC, zbycie lub wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Zbycie przedsiębiorstwa należącego do osoby wpisanej do rejestru powinno być wpisane do rejestru. Pamiętajmy, że powyższe reguły znajdują zastosowanie odpowiednio w wypadku wydzierżawienia przedsiębiorstwa lub ustanowienia na nim użytkowania. Przepisy powyższe nie uchybiają przepisom o formie czynności prawnych dotyczących nieruchomości.
Zupełnie inaczej przedstawia się kwestia formy umowy, gdy przedmiotem zobowiązania będą inne rzeczy, niż nieruchomości czy przedsiębiorstwo. W takiej sytuacji ustawodawca pozostawia swobodę zainteresowanym stronom – mogą oni zatem zadecydować czy zechcą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, z podpisami urzędowo poświadczonymi, zwykłej pisemnej czy nawet ustnej. W praktyce jednak zawarcie pisemnej umowy jest rozwiązaniem zdecydowanie najbardziej korzystnym. Po pierwsze generuje bardzo niskie koszty, a po drugie jest zdecydowanie skuteczniejszym środkiem dowodowym. Zawarcie ustnej umowy np. sprzedaży lodówki będzie dla stron w pełni wiążące i zgodne z prawem, jednakże w przypadku braku realizacji świadczenia przez drugą stronę (np. brak zapłaty wymaganej kwoty pieniężnej), trudno będzie udowodnić przed sądem swoje racje. Tym samym zwykła forma pisemna jest elementem chroniącym interesy każdej strony zobowiązania. Pamiętajmy oczywiście, że sam fakt zawarcia umowy w tej formie nie decyduje o ważności całego zobowiązania – zapisy ustalone przez strony muszą być bowiem zgodne z powszechnie obowiązującym prawem, zasadami współżycia społecznego i nie mogą zmierzać do obejścia przepisów ustawy. W przeciwnym razie zachowanie wymaganej formy umowy nie będzie wystarczające, aby zobowiązanie uznane zostało za ważne. Dotyczy to nie tylko zwykłej formy pisemnej, ale także i aktu notarialnego czy umowy z urzędowo poświadczonymi podpisami. Te dwa ostatnie przypadki nie są z reguły problematyczne, ponieważ umowy w tych formach są konstruowane przez zawodowych prawników – notariuszy.
