Historia wyroku
Gmina miejska zawarła w dniu 15 kwietnia 1992r. umowę użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu raz sprzedała wzniesiony na gruncie budynek usługowy, przy czym w zawartej umowie użytkownicy wieczyści zobowiązali się do przeprowadzenia niezbędnego remontu budynku, zgodnie z zaleceniami Państwowej Służby Ochrony Zabytków i architekta miejskiego. Użytkownicy wieczyści oraz ich następcy prawni nie utrzymywali jednak budynku w należytym stanie, w szczególności nie przeprowadzili jego kapitalnego remontu, co doprowadziło budynek do ruiny. Gmina wniosła więc, przeciwko następcom prawnym pierwotnych użytkowników wieczystych, pozew o rozwiązanie tej umowy, jako że nabywając prawo użytkowania wieczystego wstąpili oni w ogół praw pierwotnych użytkowników i to na nich ciążył obowiązek dokonania remontu.
Zgodnie bowiem z art. 240 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r., Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Zdaniem gminy, zaniechanie pozwanych utrzymania budynku w należytym stanie oraz brak przeprowadzenia remontu kapitalnego uzasadniało rozwiązanie umowy na tej właśnie podstawie. W odpowiedzi na pozew jeden z pozwanych zaprzeczył, jakoby budynek znajdował się w złym stanie technicznym zagrażającym bezpieczeństwu, została bowiem wykonana częściowa rozbiórka budynku. Wskazał również, iż przedmiotowa umowa użytkowania wieczystego nie zawiera daty, do jakiej ma nastąpić przeprowadzenie niezbędnego remontu budynku. Co za tym idzie, niewywiązanie się z obowiązku przy braku określenia terminu do jego wykonania, nie może stanowić podstawy jej rozwiązania. Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze oddalił powództwo gminy stwierdzając, że umowa użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku określa jedynie charakter czynności, do których podjęcia zobowiązali się użytkownicy wieczyści, czyli przeprowadzenie niezbędnego remontu budynku, zgodnie z zaleceniami Państwowej Służby Ochrony Zabytków i architekta miejskiego, natomiast nie zawiera ona terminu wykonania tego remontu. W konsekwencji brak realizacji umownego obowiązku wykonania niezbędnego remontu budynku, nie może stanowić podstawy do wcześniejszego rozwiązania tej umowy, skoro strony zaniechały określenia w niej terminu do przeprowadzenia tych prac remontowych. Dodatkowo umowa użytkowania wieczystego nie określa sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej. W tym zakresie nie może być bowiem wystarczające wskazanie przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego. Brak więc określenia w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste sposobu korzystania z gruntu wyłącza możliwość rozwiązania umowy na takiej podstawie. Gmina zaskarżyła powyższy wyrok w całości i wniosła apelację do Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu.
Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu oddalił przedmiotową apelację. Powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego sędziowie przypomnieli, że skorzystanie z prawa rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste możliwe jest jedynie w sytuacjach wyjątkowych, gdy mamy do czynienia z ewidentnym, rażącym i niczym nieusprawiedliwionym naruszeniem sposobu korzystania z nieruchomości określonego przez strony w umowie. Jak podkreślili, odpowiedzialność użytkownika wieczystego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania może mieć miejsce wówczas, gdy owo niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania zależne jest od okoliczności leżących po stronie użytkownika wieczystego. Nie ma bowiem dostatecznych podstaw prawnych, aby stwierdzić, że użytkownik wieczysty odpowiada na zasadzie ryzyka i ponosi negatywne skutki niezagospodarowania gruntu w terminie niezależnie od przyczyn niedochowania terminu. Zdaniem sądu, jeżeli w umowie z właścicielem gruntu jego pierwszy użytkownik wieczysty przyjął na siebie obowiązek wykonania, w bliżej nieokreślonym terminie, remontu budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, a ani on ani jego następcy prawni z tego obowiązku się nie wywiązali, to nie stanowi to podstawy do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Sędziowie zgodzili się również ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, że przedmiotowa umowa użytkowania wieczystego nie określa sposobu korzystania z gruntu. Wyłącza to więc możliwość rozwiązania takiej umowy, gdyż nie ma przesłanek do stwierdzenia, że faktyczne korzystanie z gruntu pozostaje w jakiejkolwiek, a tym bardziej w oczywistej, sprzeczności z przeznaczeniem określonym w umowie. Według sądu, rozwiązanie przedmiotowej umowy użytkowania wieczystego mogłoby nastąpić jedynie z przyczyn zależnych od użytkowników wieczystych, a ci w przedmiotowej sprawie kupili grunt z rozebranym już budynkiem, przez co nie można im zarzucać, na uzasadnienie żądania rozwiązania umowy, braku dbałości o ten budynek.
