Premię gwarancyjną oblicza i wypłaca bank prowadzący obsługę rachunków wkładów oszczędnościowych na książeczkach mieszkaniowych wystawionych do dnia 23 października 1990 roku co oznacza, że właściciel książeczki mieszkaniowej powinien zwrócić się do tego banku, w którym założył książeczkę mieszkaniową. Właścicielom książeczek założonych po 23 października 1990 r. premia gwarancyjna nie przysługuje. Za właściciela książeczki mieszkaniowej, należy rozumieć osobę fizyczną, która jest posiadaczem wkładu oszczędnościowego gromadzonego na rachunku bankowym na cele mieszkaniowe, którego imienny dowód stanowi książeczka mieszkaniowa wystawiona do dnia 23 października 1990 roku.
Właściciel książeczki, który nie skorzysta z premii gwarancyjnej, może dokonać jej cesji na najbliższych członków rodziny. Co do zasady cesja dopuszczalna jest tylko pomiędzy małżonkami (również rozwiedzionymi), rodzicami i dziećmi (również między przysposobionym i przysposabiającym), dziadkami i wnukami, rodzeństwem (także przyrodnim), macochą i ojczymem, pasierbami. Krąg krewnych i powinowatych, na rzecz których można dokonać cesji praw z książeczki mieszkaniowej nie określają przepisy ustawy a umowa o prowadzenie wkładu dla książeczek mieszkaniowych z prawem do premii gwarancyjnej wraz z odpowiednimi regulaminami, stanowiącymi integralną część takiej umowy. Nie ma przeszkód, aby i osoba, na którą przepisano książeczkę, później przeniosła ją na swoich bliskich, o ile spełnione będą warunki do dokonania cesji.
Powstanie prawa do wypłaty premii gwarancyjnej
Właścicielom książeczek mieszkaniowych przysługuje premia gwarancyjna w związku z dokonaniem jednej z następujących czynności:
1) uzyskaniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej;
2) nabyciem, w drodze zakupu lub zamiany, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, z wyjątkiem nabycia tego prawa w części ułamkowej;
3) nabyciem, w drodze zakupu lub zamiany, własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, lub domu jednorodzinnego, z wyjątkiem nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych;
4) przystąpieniem do użytkowania wybudowanego własnego domu jednorodzinnego na warunkach określonych odrębnymi przepisami;
5) uzyskaniem własności domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, w związku z wykonaniem umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu jednorodzinnego lub budynku wielorodzinnego, bądź w związku z budową budynku wielorodzinnego na gruncie stanowiącym własność właściciela książeczki mieszkaniowej;
6) uzyskaniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego powstałego w drodze przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego, bądź pomieszczeń niemieszkalnych;
7) uzyskaniem własności domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia na jej członków własności domów jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym;
8) wpłaceniem kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, w wysokości przekraczającej 3% wartości odtworzeniowej lokalu, którego budowa była finansowana przy udziale kredytu zaciągniętego w Banku udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego; lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego,
9) dokonaniem wpłaty na podstawie umowy w sprawie partycypacji, o której mowa w art. 29a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.), w wysokości nie niższej niż 20 % ostatecznych kosztów budowy, przypadających na dany lokal mieszkalny;
10) całkowitą spłatą zadłużenia obciążającego lokal właściciela książeczki mieszkaniowej powstałego w związku z kredytem mieszkaniowym, udzielonym i spłacanym na warunkach określonych przez Radę Ministrów
11) remontem polegającym na wymianie okien lub instalacji gazowej lub instalacji elektrycznej w lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym, którego właścicielem jest właściciel książeczki mieszkaniowej, lub do którego przysługuje właścicielowi książeczki mieszkaniowej spółdzielcze prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego;
12) dokonaniem przez właściciela książeczki mieszkaniowej wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej kwoty należnej za okres 12 miesięcy poprzedzających miesiąc złożenia wniosku o likwidację książeczki, pod warunkiem że kwota wydatków wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej poniesionych w okresie 24 miesięcy poprzedzających miesiąc złożenia wniosku o likwidację książeczki na remont części wspólnych budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny, z tytułu posiadania którego powstał obowiązek świadczeń na fundusz remontowy – w części odpowiadającej udziałowi właściciela książeczki w kosztach remontów nieruchomości wspólnej, ustalonego uchwałą wspólnoty mieszkaniowej lub uprawnionego organu spółdzielni mieszkaniowej – jest co najmniej równa tej wpłacie.
Wypłata premii gwarancyjnej
Warunkiem wypłaty premii gwarancyjnej jest złożenie przez właściciela książeczki mieszkaniowej wniosku o jej likwidację i wypłatę premii gwarancyjnej, co do zasady w terminie 90 dni od dnia dokonania wyżej wymienionej czynności. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające powstanie prawa do uzyskania premii gwarancyjnej. W przypadku nienależytego udokumentowania wniosku, bank, wyznacza termin na uzupełnienie dokumentów, nie dłuższy niż 30 dni, licząc od dnia złożenia wniosku. Po upływie tego terminu bank zwraca wniosek bez rozpatrzenia. Ustawodawca nie ustala w jakiej formie bank winien wezwać właściciela książeczki mieszkaniowej do uzupełnienia wniosku, jednakże należy uznać dla celów dowodowych, że takie wyznaczenie terminu winno zostać dokonane na piśmie.
Premia gwarancyjna przysługuje, jeżeli czynność uprawniająca do uzyskania premii gwarancyjnej dotyczy rzeczy znajdującej się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa obciążającego taką rzecz. Oznacza to, że premia gwarancyjna nie będzie przysługiwać w przypadku np. nabycia nieruchomości w innym kraju UE.
Jak wskazano powyżej, co do zasady, warunkiem wypłaty premii gwarancyjnej jest złożenie przez właściciela książeczki mieszkaniowej wniosku o jej likwidację i wypłatę premii gwarancyjnej w terminie 90 dni od dnia dokonania czynności uprawniającej do wypłaty premii gwarancyjnej (np. w razie udokumentowanego aktem notarialnym nabycia nieruchomości, okres 90 dni na złożenie wniosku, będzie biegł od daty aktu). Obowiązek ten jest jednak ograniczony przy wymienionych w pkt. 11 i 12 czynności uprawniających do żądania wypłaty premii gwarancyjnej (remont lub dokonanie wpłaty na fundusz remontowy). W takim przypadku, nabywanie uprawnień do wypłaty premii gwarancyjnej odbywa się zgodnie z ustalonym harmonogramem[1]:
1) od dnia 1 kwietnia 2009 r. dla książeczek wystawionych włącznie do roku 1968;
2) od dnia 1 stycznia 2010 r. dla książeczek wystawionych w latach 1969-1972;
3) od dnia 1 stycznia 2011 r. dla książeczek wystawionych w latach 1973-1975;
4) od dnia 1 stycznia 2012 r. dla książeczek wystawionych w latach 1976-1979;
5) od dnia 1 stycznia 2013 r. dla książeczek wystawionych w latach 1980-1985;
6) od dnia 1 stycznia 2014 r. dla książeczek wystawionych w 1986 r.;
7) od dnia 1 stycznia 2015 r. dla książeczek wystawionych w 1987 r.;
8) od dnia 1 stycznia 2016 r. dla książeczek wystawionych w 1988 r.;
9) od dnia 1 stycznia 2017 r. dla książeczek wystawionych w latach 1989-1990.
Zatem w przypadku, gdy czynność uprawniająca do uzyskania premii gwarancyjnej na podstawie pkt. 11 i 12 została dokonana po dniu 1 kwietnia 2009 roku, a przed uzyskaniem przez właściciela książeczki mieszkaniowej uprawnienia do złożenia wniosku o likwidację książeczki mieszkaniowej i wypłatę premii gwarancyjnej, warunkiem realizacji uprawnienia do premii gwarancyjnej na tej podstawie jest złożenie przez właściciela książeczki mieszkaniowej wniosku o likwidację książeczki mieszkaniowej i wypłatę premii gwarancyjnej w okresie 6 miesięcy od dnia uzyskania uprawnienia do złożenia wniosku o likwidację książeczki mieszkaniowej i wypłatę premii gwarancyjnej.
Na potrzeby obliczania premii gwarancyjnej Prezes Głównego Urzędu Statystycznego ogłasza cenę 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za okresy kwartalne. Przez cenę 1 m2 powierzchni użytkowej budynku rozumie się przeciętne dla całego kraju nakłady poniesione przez inwestorów na budowę wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej budynku, wyznaczone jako średnia ważona powierzchnią użytkową budynków mieszkalnych oddanych do użytkowania w poszczególnych województwach. Ogłoszona 29 maja 2009 roku, cena 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za I kwartał 2009 roku wyniosła 3.895 zł[2].
Premia gwarancyjna przysługuje od wpłat na rachunek bankowy, wnoszonych w latach (kwartałach), dla których wzrost ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ostatnio ogłoszonej przed kwartałem złożenia wniosku o wypłatę premii gwarancyjnej, zwanej dalej "ceną ostatnio ogłoszoną", w stosunku do ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego właściwej dla roku (kwartału) wniesienia wpłat, jest wyższy od oprocentowania tych wpłat. Oprocentowanie to jest obliczane narastająco od roku (kwartału) dokonania wpłat do kwartału, do którego odnosi się cena ostatnio ogłoszona. Premia gwarancyjna jest naliczana w odniesieniu do sumy wniesionych wpłat nieprzekraczających kosztów budowy:
– 55 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub]
– 70 m2 powierzchni użytkowej w domu jednorodzinnym.
Premię gwarancyjną od wpłat wniesionych w danym roku (kwartale) bank, oblicza zgodnie z wzorem załączonym do ustawy.
Bankowi, który wypłacił premię gwarancyjną przysługuje refundacja, ze środków budżetu państwa, wypłaconych premii gwarancyjnych. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej przekazuje bankom, na ich wniosek, środki przeznaczone na refundację wypłaconych premii gwarancyjnych.
Należy także zaznaczyć, że wkład zgromadzony na mieszkaniowej książeczce oszczędnościowej, jak i premia gwarancyjna należna posiadaczowi książeczki, nie podlegają waloryzacji na podstawie art. 3581 § 3 k.c[3]w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie. . Zgodnie z tym przepisem,
Wcześniejsza wypłata premii gwarancyjnej
Na wniosek właściciela książeczki mieszkaniowej, przed dokonaniem czynności która uprawniała by go do żądania wypłaty premii gwarancyjnej, mimo nie spełnienia warunków do wypłaty premii gwarancyjnej, premia gwarancyjna może być albo wypłacona właścicielowi książeczki mieszkaniowej, przekazania inwestorowi lub przekazana bankowi (instytucji ustawowo upoważnionej do udzielania kredytów), jeżeli wykaże on odpowiednie zaawansowanie związane z inwestycją w nieruchomość.
Wypłata premii w przypadku inwestycji własnej właściciela książeczki mieszkaniowej
Premia gwarancyjna może zostać wypłacona właścicielowi książeczki mieszkaniowej w przypadku zaawansowania:
a) budowy własnego domu jednorodzinnego, w wysokości co najmniej 20 % jego wartości kosztorysowej,
b) przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego lub pomieszczeń niemieszkalnych, jeżeli w ten sposób ma powstać odrębna własność lokalu mieszkalnego, w wysokości co najmniej 50 % jej wartości kosztorysowej;
Wypłata premii w przypadku wnoszenia wkładu mieszkaniowego
Właściciel książeczki mieszkaniowej może wnioskować aby premia gwarancyjna przekazana została wskazanemu przez niego inwestorowi, jeżeli udokumentuje on:
a) wniesienie co najmniej 50 % wymaganego przez spółdzielnię mieszkaniową wkładu budowlanego lub mieszkaniowego,
b) wpłacenie co najmniej 50 % wartości kosztorysowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, budowanych w związku z wykonaniem umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu jednorodzinnego lub budynku wielorodzinnego, bądź w związku z budową budynku wielorodzinnego na gruncie stanowiącym własność właściciela książeczki mieszkaniowej;
c) wniesienie co najmniej 50 % kwoty partycypacji, o której mowa w pkt. 9.
Warunkiem udzielenia premii gwarancyjnej jest złożenie przez właściciela książeczki mieszkaniowej dokumentów potwierdzających spełnienie warunków uprawniających do wypłaty premii, na dzień złożenia wniosku o likwidację książeczki mieszkaniowej. W szczególności w takim przypadku właściciel musi złożyć pisemne zaświadczenie od inwestora, lub inne dokumenty potwierdzające poniesienie wymaganych nakładów. Co ważne dokumenty te powinny być wystawione nie wcześniej niż 30 dni przed dniem złożenia wniosku. Ponadto właściciel książeczki mieszkaniowej winien złożyć pisemne zobowiązanie do zwrócenia, równowartości przekazanej premii gwarancyjnej w terminie 30 dni od dnia zbycia przez właściciela książeczki mieszkaniowej ekspektatywy odrębnej własności lokalu, a po upływie tego terminu – wraz z odsetkami ustawowymi. Właściciel książeczki mieszkaniowej zobowiązany jest także do złożenia pisemnego upoważnienia udzielonego inwestorowi, do zwrócenia równowartości przekazanej premii gwarancyjnej w przypadku wycofania przez właściciela książeczki mieszkaniowej środków na wymagany przez spółdzielnię wkład lub sfinansowanie kosztów budowy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego. Inwestor na podstawie upoważnienia, dokonuje zwrotu równowartości przekazanej premii gwarancyjnej w dniu wycofania przez właściciela książeczki mieszkaniowej środków na wymagany przez spółdzielnię wkład lub sfinansowanie kosztów budowy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego.
Wypłata premii w przypadku udzielenia kredytu
Właściciel książeczki mieszkaniowej może wnioskować aby premia gwarancyjna przekazana została wskazanej przez niego instytucji ustawowo upoważnionej do udzielania kredytów (co do zasady będzie to bank). Premia taka może zostać wypłacona wówczas na rachunek banku, gdy właścicielowi książeczki mieszkaniowej został udzielony przez tę instytucję kredyt przeznaczony na sfinansowanie:
1) uzyskania spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej,
2) nabycia, w drodze zakupu lub zamiany, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, z wyjątkiem nabycia tego prawa w części ułamkowej;
3) nabycia, w drodze zakupu lub zamiany, własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, lub domu jednorodzinnego, z wyjątkiem nabycia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na zasadach współwłasności w częściach ułamkowych;
4) uzyskaniem własności domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, w związku z wykonaniem umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu jednorodzinnego lub budynku wielorodzinnego, bądź w związku z budową budynku wielorodzinnego na gruncie stanowiącym własność właściciela książeczki mieszkaniowej;
5) uzyskania własności domu jednorodzinnego lub odrębnej własności lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia na jej członków własności domów jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym;
6) wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, w wysokości przekraczającej 3% wartości odtworzeniowej lokalu, którego budowa była finansowana przy udziale kredytu zaciągniętego w Banku udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego; lub w ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego,
7) dokonania wpłaty na podstawie umowy w sprawie partycypacji, o której mowa w art. 29a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.), w wysokości nie niższej niż 20 % ostatecznych kosztów budowy, przypadających na dany lokal mieszkalny;
8) budowy własnego domu jednorodzinnego,
9) przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego lub pomieszczeń niemieszkalnych, jeżeli w ten sposób ma powstać odrębna własność lokalu mieszkalnego.
Warunkiem udzielenia premii gwarancyjnej w tym przypadku jest przedstawienie przez właściciela książeczki mieszkaniowej umowy kredytu, która przewiduje udzielenie kredytu na sfinansowanie jednej z wymienionych czynności, z uwzględnieniem udziału własnego właściciela książeczki mieszkaniowej, pochodzącego z premii gwarancyjnej. Umowa kredytu musi także wskazywać rachunek bankowy, na który zostanie przekazana premia gwarancyjna, a także przewidywać wypłacenie kwoty otrzymanej premii przez bank wraz z kredytem lub transzą kredytu – właścicielowi książeczki mieszkaniowej, wskazanemu inwestorowi lub sprzedawcy nieruchomości lub prawa do nieruchomości, na której zakup został udzielony kredyt. Właściciel książeczki mieszkaniowej musi także złożyć pisemne upoważnienie udzielone dla banku, który udziela mu kredytu. Bank na podstawie upoważnienia, dokonuje zwrotu równowartości przekazanej premii gwarancyjnej w dniu rozwiązania umowy kredytu. Upoważnienie to w przypadku rezygnacji właściciela książeczki mieszkaniowej z wykorzystania udzielonego kredytu i rozwiązania umowy kredytu przed dokonaniem wypłaty otrzymanej premii gwarancyjnej, będzie upoważniać bank do zwrotu przekazanej premii gwarancyjnej. Ponadto właściciel książeczki mieszkaniowej musi złożyć pisemne zobowiązanie do zwrócenia, za pośrednictwem banku udzielającego mu kredytu równowartości przekazanej premii gwarancyjnej w terminie 30 dni od dnia rozwiązania umowy kredytu, a po upływie tego terminu wraz z odsetkami ustawowymi – w przypadku jego rezygnacji z wykorzystania udzielonego kredytu i rozwiązania umowy kredytu.
Ponowna wyplata premii gwarancyjnej
W przypadku zwrotu równowartości przekazanej premii gwarancyjnej, równowartość tej premii, na wniosek właściciela książeczki mieszkaniowej może zostać ponownie mu wypłacona albo przekazana wskazanemu przez niego inwestorowi lub przekazana bankowi kredytującemu, jeżeli w okresie 6 miesięcy od dnia:
1) zawarcia umowy zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu,
2) wpływu do banku równowartości premii gwarancyjnej w związku z wycofaniem środków na wymagany przez spółdzielnię wkład,
3) wpływu do banku równowartości premii gwarancyjnej w związku z wycofaniem środków na sfinansowanie kosztów budowy domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, budowanych na warunkach, o których mowa w art. 3 ust. 1 pkt 5, lub
4) wpływu do banku równowartości premii gwarancyjnej w związku z wycofaniem wpłaty
jeżeli zostaną spełnione warunki do wypłaty premii gwarancyjnej.
Ponowna wypłata premii gwarancyjnej, przekazanie tej premii wskazanemu inwestorowi albo bankowi kredytującemu może być dokonana tylko raz, w wysokości równowartości premii gwarancyjnej zwróconej na powyższych zasadach. Zwrócona równowartość przekazanej premii gwarancyjnej jest przechowywana na nieoprocentowanym rachunku bankowym.
Jarosław Olejarz
Porady prawne
[1] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 marca 2009 roku, w sprawie harmonogramu realizacji uprawnień do premii gwarancyjnej w związku z remontem lokalu mieszkalnego
[2] Komunikat Prezesa GUS z dnia 21 maja 2009 roku, w sprawie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego za I kwartał 2009 roku
[3] Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2004 roku, sygn. akt III CK 101/03
