Zgodnie z treścią art. 659 i 660 KC, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony. Umowa najmu ma charakter zobowiązujący, w związku z czym decydująca jest możliwość wykonania przez wynajmującego swojego obowiązku. Z zawarciem najmu nie wiąże się żadna czynność rozporządzająca rzeczą, w związku z czym nie jest niezbędne istnienie po stronie wynajmującego tytułu uprawniającego go do rozporządzania rzeczą.
Umowa najmu rozwiązuje się wraz z nadejściem terminu, na który została zawarta. Pamiętajmy jednak, że strony posiadają uprawnienie do wcześniejszego zakończenia omawianego stosunku cywilnoprawnego. Jak stanowi art. 673 KC, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Nowa możliwość wcześniejszego zakończenia najmu pojawiała się dosyć niedawno za sprawą wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2013 r.(sygn. akt V CSK 472/12). Zgodnie z powyższym orzeczeniem, najemca może rozwiązać umowę najmu bez wcześniejszego wypowiedzenia, jeżeli w wynajmowanym lokalu jest za zimno, a wynajmujący, wiedząc o tym, nic nie zrobił, żeby podnieść temperaturę. W przedmiotowej sprawie, jedna ze stron zdecydowała się na wcześniejsze rozwiązanie umowy z powodu zbyt niskich temperatur w wynajmowanych mieszkaniach. Uzasadnieniem takiego działania miał być przepis Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli wady wynajętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby wiedział o wadach. Zdaniem Sądu Najwyższego powyższy przepis nie zwalnia najemcy z obowiązku poinformowania wynajmującego o wadach lokalu. W przedmiotowej sprawie najemca prawie od samego początku umowy informował o niskiej temperaturze w wynajmowanych lokalach, natomiast druga strona umowy, mimo że była świadoma, iż jest zimno, nic z tym nie zrobiła.
Na zakończenie jeszcze jedna ważna informacja – do wygaśnięcia stosunku najmu nie jest wystarczające opróżnienie lokalu, ale wypowiedzenie tego węzła obligacyjnego, co wynika z treści art. 673 i 688 KC mających charakter bezwzględnie obowiązujący. Prawo cywilne chroni zasadę stabilności stosunków obligacyjnych przez wskazania, w jaki sposób i kiedy dochodzi do ich wygaśnięcia. Ustawodawca nie przewiduje unicestwienia stosunków obligacyjnych jednostronnie, bez zachowania wymagań ustawowych i umownych, w drodze postawienia kontrahenta przed faktami dokonanymi. Tego rodzaju zachowanie traktowane jest jako naruszenie warunków umownych, jej nienależyte wykonanie ze wszystkimi tego konsekwencjami. Stosunek najmu może być rozwiązany na skutek wypowiedzenia, że czynność ta może być dokonana w sposób dorozumiany i wywiera skutek z chwilą dojścia oświadczenia woli o wypowiedzeniu do drugiej strony umowy w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Dla przyjęcia złożenia przez najemcę oświadczenia woli o wypowiedzeniu najmu lokalu w sposób dorozumiany nie jest jednakże wystarczające zachowanie się najemcy polegające na opuszczeniu lokalu przez czas kilku miesięcy gdy nie jest ono nieprzerwane, nawet gdy połączone jest z wymeldowaniem się z lokalu, zwłaszcza gdy pozostał w nim małżonek wynajmującego, będący także najemcą lokalu (i gdy nie nastąpiło opróżnienie lokalu i zwrócenie go wynajmującemu.
