Zgodnie z treścią art. 232 KC, grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Pamiętajmy, że umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie jest umową wzajemną. Charakter umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego nie daje podstaw do uznania, iż uiszczanie przez użytkownika wieczystego opłaty rocznej stanowi ekwiwalent świadczenia właściciela nieruchomości polegającego na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i znoszeniu faktu, iż wyłącznie uprawnionym do korzystania z tego gruntu jest inna osoba.
Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym, tym samym może zostać ustanowione na ściśle wyznaczony okres czasu. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Z powyższego wynika zatem, że pierwszy przypadek wygaśnięcia użytkowania wieczystego wiąże się z wygaśnięciem określonej umowy – wygaśnięcie to będzie miało oczywiście miejsce tylko wtedy, gdy strony zobowiązania nie zdecydują się na przedłużenie użytkowania.
Dodatkowo art. 240 KC stwierdza, iż umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Jak zaznaczył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 marca 2012 r. (sygn. akt V CSK 163/11), nie każde korzystanie sprzeczne z przeznaczeniem gruntu przez użytkownika wieczystego będzie uzasadniało rozwiązanie umowy, a tylko takie, które nastąpiło z przyczyn leżących po jego stronie i nosi cechę oczywistości. Właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste ma uprawnienie przez cały czas jego trwania do egzekwowania korzystania z niej w sposób ustalony w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Roszczenia z art. 240 KC jest roszczeniem wynikającym z prawa własności. W związku z tym tolerowanie stanu niezgodnego z przeznaczeniem gruntu nie prowadzi do przedawnienia roszczenia o rozwiązanie umowy z powodu korzystania z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem.
Wygaśnięcie użytkowania wieczystego może nastąpić więc z dwóch niezależnych od siebie przyczyn- wraz z upływem czasu na jaki została zawarta umowa lub w sytuacji jej wcześniejszego rozwiązania przez którąkolwiek ze stron czy sąd. Niezależnie od przyczyny wygaśnięcia omawianego prawa, wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia. Obciążeniami, które wygasają wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego, są wszystkie prawa rzeczowe ograniczone, ustanowione na prawie użytkowania wieczystego (hipoteka, użytkowanie, służebności), oraz prawa najmu lub dzierżawy, a także inne prawa i roszczenia o charakterze osobistym, ujawnione w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
