Prawa i obowiązki stron
Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Warto pamiętać, że zarówno prawa jak i obowiązki stron możemy inaczej określić w umowie. Jeśli istnieją wątpliwości, kto powinien dokonać naprawy (gdy nie wynika to z umowy lub ustawy), przyjmuje się, że naprawy powinien dokonać wynajmujący.
Wynajmujący jest zobowiązany:
- zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem;
- utrzymywać w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczenia i urządzenia budynku, służące do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
- dokonywać napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń;
- dokonywać napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu); wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Najemca jest zobowiązany:
- używać przedmiotu najmu w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu przedmiotu najmu;
- uiszczać czynsz w terminie umówionym;
- prosić wynajmującego o zgodę na piśmie, jeżeli chce wprowadzić w lokalu przeróbki lub ulepszenia;
- stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy;
- dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku;
- utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym;
- ponosić drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem rzeczy (są to w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, wody);
- niezwłocznie udostępnić lokal w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody w celu jej usunięcia;
- udostępnić lokal właścicielowi (po wcześniejszym ustaleniu terminu) w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac, oraz udostępnić lokal w celu wykonania tych prac;
- zwrócić wynajmującemu po zakończeniu najmu przedmiot najmu w stanie nie pogorszonym, jednakże nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
Wypowiedzenie umowy najmu
Warunki wypowiedzenia umowy najmu zależą przede wszystkim od ustaleń stron zawartych w umowie. Jest to jedna z kluczowych kwestii, które warto szczegółowo określić. Jeśli strony nie uregulują warunków wypowiedzenia wyczerpująco, zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu Cywilnego. Jednak swoboda stron w kształtowaniu postanowień umowy najmu lokalu mieszkalnego ograniczona jest przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów.
Terminy wypowiedzenia zawarte w Kodeksie Cywilnym mają zastosowanie do rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego, jeśli nie zostały uregulowane inaczej w umowie lub w innych przepisach. Kodeks Cywilny przewiduje następujące terminy wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony:
Ø gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie na 1 miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu na 3 dni naprzód;
- gdy najem jest dzienny na 1 dzień naprzód.
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Ze skutkiem natychmiastowym
Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca:
- dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności,
- używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego
Właściciel lokalu mieszkalnego ograniczony jest przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, chyba że zawarł umowę najmu okazjonalnego (wówczas wymienione poniżej punkty 1-3 nie mają zastosowania). Nie później niż na 1 miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy najemca:
- pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
- zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za
3 pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności; - wynajął, podnajął albo oddał do używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela;
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (jeśli rodzaj naprawy tego wymaga, lokator obowiązany jest przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego).
Wynajem starych budynków
W przypadku starych budynków, zazwyczaj gdy najem został zawiązany na podstawie decyzji administracyjnej, jeśli czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:
- 6 miesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
- 1 miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Wartość odtworzeniowa dotyczy kosztu budowy mieszkania według danych urzędu statystycznego. Stanowi ona iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i wskaźnik przeliczeniowego kosztu odtwarzania 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Przez wskaźnik przeliczeniowy należy rozumieć przeciętny koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych na podstawie danych urzędu statystycznego.
Gdy właściciel zamierza zamieszkać w lokalu…
Jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w wynajmowanym lokalu (także jego wstępni, zstępni lub osoba, w stosunku do której ma on obowiązek alimentacyjny), możę wypowiedzieć stosunek najmu nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Ale tylko pod warunkiem, że lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
Natomiast, jeśli właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Osoby starsze – szczególna ochrona
Warto pamiętać, że jeśli najemcą jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat i która nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.
Podstawa prawna:
1) Ustawa kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93);
2) Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733);
