Ustalenie właściwej ceny za wywłaszczoną nieruchomość jest naprawdę sporym problemem – z jednej strony właściciel chce otrzymać jak największą kwotę pieniężną, z drugiej zobowiązany do jej uiszczenia nie zawsze jest w stanie zagwarantować żądaną sumę. Pomocne, przynajmniej w teorii, okazują się w tej materii przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Zgodnie z powyższą regulacją, określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W wyroku z dnia 17 października 2011 r. (sygn. akt I SA/Wa 835/11) WSA w Warszawie odkreślił, że cechy szacowanej nieruchomości świadczące o jej atrakcyjności dla właściciela muszą być brane pod uwagę, aby ustalić odszkodowanie odpowiadające wartości utraconego prawa. Określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego.
Z powyższego wynika zatem, że nie wola dotychczasowego właściciela nieruchomości czy podmiotu zobowiązanego do wypłaty należnego odszkodowania, jest decydująca w sprawie ustalenia wartości tego odszkodowania. Jedynym uprawnionym do ustalenia ceny nieruchomości jest więc biegły. Pamiętajmy jednak, że przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. W przypadku określenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie uwzględnia się jej obciążenie prawem dożywocia.
Dodajmy, że koszt sporządzenia opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego nie jest kosztem postępowania poniesionym w interesie strony. Podejmowanie wszelkich działań zmierzających do prawidłowego wyliczenia należnego odszkodowania za wywłaszczenie chroni własność i prawo dziedziczenia, a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem, stanowi obowiązek organu administracji, a nie stron postępowania. Nie ma przy tym znaczenia charakter prawny podmiotu będącego stroną postępowania administracyjnego. Stąd też koszt pracy biegłego nie obciąży wywłaszczanego, lecz właściwy organ administracyjny w sprawie.
