Chwila zajęcia nieruchomości
Stosownie do art. 925 § 1 k.p.c. nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia wezwania dłużnikowi. Jeśli chodzi o dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.
Jednakże w odniesieniu do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą uzyskania na ten temat informacji, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany (art. 925 § 2 k.p.c.).
W bogatym orzecznictwie Sądu Najwyższego istnieją judykaty kładące nacisk na znaczenie wstecznej mocy wpisu do księgi wieczystej o toczącej się egzekucji. W ocenie sądu zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia postępowania. Co do zasady w odniesieniu do osób trzecich, a więc innych niż dłużnik egzekwowany, oraz w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości wywiera moc od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie. Działanie omawianej zasady musi jednak zostać ograniczone, gdyż nie sposób rozciągać skuteczności zajęcia nieruchomości w stosunku do osoby trzeciej na czas, kiedy nie miała ona możliwości dowiedzenia się o złożeniu wniosku o dokonanie wpisu. Uznanie za uzasadnione stwierdzenia, że w odniesieniu do osoby trzeciej zajęcie nieruchomości jest skuteczne od chwili wcześniejszej aniżeli umieszczenie w księdze wzmianki o wniosku, pozostawałoby w sprzeczności z zasadą bezpieczeństwa obrotu, której służy instytucja ksiąg wieczystych. Ponadto przyjęcie, że niekorzystne dla osoby następstwa zajęcia nieruchomości (skuteczność w stosunku do niej takiego zajęcia) mogą powstać niezależnie od tego, czy w księdze wieczystej został dokonany nie tylko wpis o wszczęciu egzekucji, ale nawet wzmianka o wniosku, byłoby zdaniem sądu wysoce krzywdzące dla takiej osoby, a nadto nieracjonalne (por. uzasadnienie wyroku SN z 4 kwietnia 2008 r., I CSK 3/08).
Materialnoprawne i formalnoprawne skutki zajęcia
Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy (art. 930 § 1 k.p.c.).
Rozporządzenia związane z przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po jej zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień (art. 930 § 2 k.p.c.).
Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym są nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie (art. 930 § 3 k.p.c.).
Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji (art. 930 § 4 k.p.c.).
Za judykaturą należy podkreślić, że artykuł 930 § 1 k.p.c. wprowadza w interesie wierzyciela mechanizm chroniący go przed niewłaściwym postępowaniem dłużnika. Ochrona polega na tym, że rozporządzenie przez dłużnika nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. W konsekwencji wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości i doprowadził do jej zajęcia, może zaspokoić się z tej nieruchomości tak, jakby nadal należała ona do majątku dłużnika (zob. uzasadnienie wyroku SN z 6 maja 2009 r., sygn. akt II CSK 651/08).
Ciekawym zagadnieniem jest to, że art. 930 § 1 k.p.c. nie podważa ważności umowy przeniesienia własności zajętej nieruchomości między dłużnikiem a nabywcą, lecz powoduje bezskuteczność tej umowy w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję. Procesową konsekwencją bezskuteczności umowy jest możliwość dalszego prowadzenia egzekucji ze zbytej nieruchomości, tak jakby jej zbycie nie miało miejsca (zob. uzasadnienie wyroku SN z 6 maja 2009 r., sygn. akt II CSK 651/08).
Podstawa prawna:
Art. 923, 925, 930, 942 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r., poz. 101 ze zm.).
Art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.).
