Przepisy intertemporalne są kluczowym elementem każdej reformy w systemie prawa. Bez należycie zredagowanej regulacji przejściowej nie sposób mówić o rzetelnie przeprowadzonej nowelizacji. Ma to szczególne znaczenie w dziedzinach podlegających ciągłemu, dynamicznemu rozwojowi, gdy niedopatrzenie ustawodawcy może wymiernie rzutować na interesy uczestników obrotu. Do takich materii niewątpliwie należy prawo rynku nieruchomości i najnowsza ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana powszechnie ustawą deweloperską.Geneza problemu
Niedostateczne uregulowanie przepisów przejściowych jest jednym z głównych zarzutów, jakie pod adresem nowej ustawy wysuwają jej krytycy – przede wszystkim deweloperzy i organizacje ich zrzeszające, ale także bankowcy. Chodzi o kwestię rozgraniczenia inwestycji podlegających staremu porządkowi od przedsięwzięć obarczonych wymogami obowiązującymi od dnia wejścia ustawy w życie, tj. od 29 kwietnia 2012 r. Szczególnie problematyczne okazuje się tu jedno z fundamentalnych nowych postanowień, nakazujące deweloperom stosowną ochronę środków nabywców.
Zgodnie z art. 4 nowej ustawy deweloper musi zapewnić nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony: (1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, (2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, (3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową, (4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jednakże regulacja zawarta w art. 37-38 stanowi, że przepis art. 4 stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, natomiast w pozostałych przypadkach deweloper jest obowiązany zamieścić w prospekcie informację dla nabywcy o braku ww. środków ochrony.
Najważniejsze zarzuty
Zdaniem krytyków przepisy nie wyjaśniają w wystarczającym stopniu, jak należy interpretować pojęcie „rozpoczęcia sprzedaży” dla potrzeb żądanego rozgraniczenia. Zawarta w ustawie definicja stanowi, iż pod tym pojęciem należy rozumieć „podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego”. Wówczas jednak dla uniknięcia obowiązku respektowania wymogów art. 4 wystarczyłoby zamieścić stosowne ogłoszenie w prasie przed 29 kwietnia 2012 r., nawet jeśli w praktyce za tym krokiem nie poszły żadne konkretne działania, czyli np. nie uzyskano pozwolenia na budowę.
Tego obawiają się banki, które przy powyższym założeniu nie mogą skorzystać wobec takich „zapobiegliwych” deweloperów z nowych instrumentów, jakie daje im ustawa. Jeszcze przed jej wejściem w życie bankowcy deklarowali, że chętnie widzieliby ujednolicenie sytuacji prawnej wszystkich deweloperów, nawet za cenę odsunięcia reformy w czasie, względnie uściślenie, że sprzedaż w rozumieniu art. 37 nie może mieć charakteru fikcyjnego. Z tego samego względu proponowano dodać do przepisów przejściowych poprawkę, która z wymogu stosowania rachunku zwalniałaby tylko inwestycje z uzyskanym pozwoleniem na budowę i określoną częścią mieszkań już sprzedanych.
Dla kontrastu warto wspomnieć, że na etapie prac legislacyjnych deweloperzy domagali się wprowadzenia do ustawy jeszcze korzystniejszego dla nich rozwiązania niż obecne, tzn. takiego, które zezwalałoby na kontynuowanie według starych przepisów wszystkich inwestycji, dla których przed wejściem w życie ustawy zostały zakupione działki. Polski Związek Firm Deweloperskich stoi na stanowisku, iż jest to konieczne dla ochrony mniejszych deweloperów, których skala zmian może przerosnąć, ze szkodą przede wszystkim dla nabywców.
Pozostałe zagadnienia
Drobnych problemów może nastręczać interpretacja art. 38, stanowiącego o obowiązku uprzedzania nabywców w prospekcie informacyjnym o nieobjęciu ich ochroną z art. 4. Przepis ten jest wyraźnie skierowany jedynie do grona nabywców, którzy podpisali umowę już po wejściu ustawy w życie (czyli otrzymają prospekt), lecz mimo to nie stosuje się do nich przepisu o rachunku powierniczym, gdyż rozpoczęcie sprzedaży w ramach danego przedsięwzięcia nastąpiło jeszcze przed 29 kwietnia 2012 r. To może wprowadzać w błąd osoby niebędące profesjonalistami, które podpisały swoje umowy przed 29 kwietnia 2012 roku i które mogą wysnuć wniosek, że na podstawie art. 38 im także przysługuje prawo do otrzymania prospektu. Konsekwencje praktyczne ewentualnych nieporozumień na tym tle wydają się jednak znikome.
Ustawa zawiera jeszcze jeden przepis o charakterze międzyczasowym, a mianowicie art. 39. Stanowi on, że jeżeli wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę został złożony przed dniem wejścia w życie ustawy, pomiaru powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego i wielorodzinnego dokonuje się na zasadach dotychczasowych. Potrzeba rozróżnienia wynikła z przepisu art. 35, przewidującego nowe uregulowanie zasad pomiaru powierzchni lokali w drodze odrębnego rozporządzenia ministerialnego. Ta kwestia również wzbudziła kontrowersje, jako że według nowej ustawy różnica pomiędzy powierzchnią umówioną i powierzchnią faktyczną może być podstawą do odstąpienia przez nabywcę od umowy. Zdaniem deweloperów powinien być w tej kwestii dopuszczalny pewien margines rozbieżności; w przeciwnym razie odstąpienia mogłyby łatwo osiągnąć skalę paraliżującą całą ich działalność i prowadzącą do bankructwa.
Podsumowanie
Konsekwencją opisanych problemów może być narastanie niejasności co do sytuacji prawnej niektórych toczących się inwestycji oraz poczucie nierównego traktowania wśród docelowych nabywców. Godziłoby to w postulat pewności prawa oraz, jak dodają bankowcy, zachwiałoby na pewien czas czytelnością relacji popytu i podaży na rynku nowych mieszkań. Są to po części argumenty przemawiające za poprawieniem ustawy. Z drugiej strony należy pamiętać, że ustawa przewiduje dla rządu termin 2 lat na dokonanie oceny jej funkcjonowania, a nowelizowanie jakiegokolwiek aktu prawnego krótko po jego uchwaleniu nigdy nie świadczy dobrze o jakości legislacji w państwie.
Bartosz Trocha, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
