Tak naprawdę zakup jakiejkolwiek nieruchomości na rynku wtórnym powinien być poprzedzony przeprowadzeniem dokładnej analizy stanu prawnego interesującego nas lokalu. W tym celu przyszły właściciel powinien przejrzeć księgę wieczystą konkretnej nieruchomości – tam bowiem znajdują się wszystko potrzebne mu informacje, łącznie z faktem istnienia hipoteki. Omawianego prawa rzeczowego powinniśmy szukać w dziale czwartym księgi wieczystej, podobnie będzie w przypadku księgi wieczystej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W praktyce zdecydowana większość hipotek jest ustanawiana na rzecz banków lub innych instytucji finansowych, zdecydowanie rzadziej na rzecz wierzycieli będącymi osobami fizycznymi. Pojawienie się wpisu obejmującego hipotekę na nieruchomości jest wystarczającym powodem, aby od zakupu domu czy lokalu mieszkalnego odstąpić. Taka sytuacja nie jest jednak jednoznaczna. Kupujący oraz sprzedawca mogą się bowiem porozumieć, iż cena zakupu nieruchomości będzie obejmować wyłącznie spłatę hipoteki – a to w niektórych przypadkach może być bardzo korzystne.
Zgodnie z treścią art. 68 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej. Warto w tym miejscu podkreślić, że przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, można skutecznie doprowadzić do wykreślenia takiego prawa z księgi wieczystej. Następuje to przede wszystkim w sytuacji, gdy dług, który zabezpiecza hipoteka zostanie spłacony w całości. Po uregulowaniu zobowiązania, wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono hipotekę, wydaje zaświadczenie potwierdzające całkowitą spłatę wierzytelności oraz zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki. Sprzedaż nieruchomości wtedy bez przejścia obciążającej jej hipoteki. Druga możliwość pojawia się w momencie zawierania umowy sprzedaży. Dla przypomnienia warto zaznaczyć, że każda umowa, której przedmiotem jest jakakolwiek nieruchomość musi być zawarta w formie aktu notarialnego – wizyta w kancelarii będzie zatem niezbędna. Hipoteka wykreślona na mocy zapisów zawartych w akcie notarialnym umowy sprzedaży wiąże się ze skonstruowaniem odpowiedniego wniosku. Wniosek o wykreślenie hipoteki jest wówczas zawarty w treści umowy, a zaświadczenie, o którym mowa powyżej, załącza się do aktu. Akt notarialny jest przekazywany przez notariusza do sądu wieczystoksięgowego w terminie do 3 dni roboczych od dnia jego zawarcia. Powyższe możliwości wykreślenia hipoteki wiążą się jednak z kwestią spłaty zadłużenia przed dotychczasowego właściciela nieruchomości.
Prawo przewiduje jednak możliwość zrealizowania zobowiązania przez kupującego. W takiej sytuacji cena sprzedaży nieruchomości obejmuje również dług zabezpieczony hipoteką. Jedna część kwoty wpłacanej przez kupującego jest płatna bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego (w wysokości zaciągniętego długu), pozostała część płatna jest na rachunek sprzedającego lub gotówką do jego rąk. Dzięki powyższemu dług zostaje spłacony przez nowego nabywcę nieruchomości.
