Każda umowa cywilnoprawna musi w swej treści zawierać pewne niezbędne elementy, takie jak określenie jej stron, czy wreszcie wyznaczenie konkretnych praw i obowiązków. Niektóre rodzaje umów zostały wyraźnie określone w Kodeksie cywilnym, niemniej jednak ustawodawca kierując się zasadą swobody umów pozwolił na zawieranie tzw. umów nienazwanych, których regulacja zależy wyłącznie od woli ich stron. Pamiętajmy jednak, że takie umowy nie są w swej treści całkowicie dowolne.
Swoboda zawierania umów
Zgodnie z treścią art. 3531 KC, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jest to podstawowa zasada, która znajduje zastosowanie również w przypadku jakiejkolwiek umowy z ekipą budowlaną.
Umowa budowlana
Umowa z ekipą budowlaną jest tak naprawdę uregulowaną szczegółowo w KC umową o roboty budowlane. Zgodnie z treścią art. 647 KC, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Z kolei art. 648 przewiduje, że umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy.
Zawierając powyższą umowę pamiętajmy zatem o określeniu daty i miejscowości, w której będziemy ją podpisywać. Nie zapomnijmy także o bardzo dokładnym oznaczeniu stron – zamawiającego oraz wykonawcę. Następnie określamy przedmiot umowy, czyli np. wybudowanie domu wolnostojącego, garażu czy też wykonanie do stanu surowego budynku mieszkalnego. Pamiętajmy o bardzo dokładnym oznaczeniu przedmiotu umowy, tak aby wykonawca wiedział co rzeczywiście ma zrobić. Warto w związku z tym w załączniku do umowy określić dokładny zakres rzeczowy robót, tak aby w przyszłości nie było niepotrzebnych nieporozumień (tzw. kosztorys prac). Określmy także kto zapewnia sprzęt i materiał potrzebny do pracy, w praktyce jest to zazwyczaj wykonawca. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby był nim zamawiający. W tej pierwszej sytuacji żądajmy zawsze faktur i rachunków za wykonaną pracę i zakupione przez wykonawcę materiały, tak aby wszystko było czytelne i uczciwe.
Aby uchronić się od ewentualnych wad wybudowanego obiektu w umowie warto zawrzeć klauzulę o następującej treści „Przedmiot niniejszej umowy musi być oddany Zamawiającemu w stanie nadającym się bezpośrednio do użytkowania, po dokonaniu wszystkich odbiorów technicznych na ruchu w obecności Zamawiającego i powołanego w jego imieniu Inspektora Nadzoru w zakresie objętym Umową”. Kolejnym ważnym punktem jest określenie terminu realizacji prac, w praktyce możemy podzielić je na kilka etapów – w takiej jednak sytuacji powinniśmy także dokonać podziału wynagrodzenia dla wykonawcy.
Odbiór budowlany
Sporządzając umowę o roboty budowlane powinniśmy określić także warunki odbioru robót, zakres nadzoru nad pracami ekipy budowlanej, obowiązki zamawiającego i wykonawcy, czy wreszcie kwestię wynagrodzenia i rozliczeń finansowych. Warto zawrzeć w niej również klauzulę dotyczącą kary umownej. Zgodnie z art. 483 KC, można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (jest to właśnie kara umowna). Strony powinny wskazać dokładną wartość i sposób naliczania kary umownej, zarówno po stronie zamawiającego jak i wykonawcy – np. 0,5% wynagrodzenia ustalonego w zawartej umowie za każdy dzień zwłoki. Oczywiście klauzula kary umownej nie stoi na przeszkodzie, aby strony ustaliły tzw. odszkodowanie uzupełniające przenoszącego wysokość kar umownych do wysokości rzeczywiście poniesionej szkody.
Na zakończenie warto wskazać także dokładną regulację prawa odstąpienia od umowy – np. w formie pisemnej wraz z pisemnym uzasadnieniem. Nie zapominajmy także o zapisie gwarancyjnym, w którym wykonawca zobowiąże się do udzielenia zamawiającemu określonej czasowo gwarancji na wykonane przez siebie roboty. Umowę sporządzamy w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron, podpisujemy i możemy przystępować do jej realizacji. Określmy przy tym termin, w jakim wykonawca powinien rozpocząć swoją pracę.
Podstawa prawna:
[art. 647, art. 648 k.c. (Dz.U. z 2014 r. poz. 121 j.t.)]
