Zagadnienie zameldowania się najemcy w wynajmowanym przez siebie najemcy, do którego nie jest potrzebna zgoda właściciela mieszkania budzi wiele emocji wśród wynajmujących. Jak wskazuje Wojciech Rudzki autor strony www o umowie najmu – umowanajmu.info "wynika to w dużej mierze z braku dostatecznej wiedzy o rzeczywistych skutkach zameldowania się w danym mieszkaniu oraz z powszechnego przekonania, że poprzez sam fakt zameldowania się w mieszkaniu, osoba zameldowana zyskuje jakieś nowe prawa do tego mieszkania". Zdarza się wiele przypadków, w których gdy właściciel mieszkania tylko dowie się, że najemcy zameldowali się w jego mieszkaniu bez jego zgody to jest on gotowy uczynić wszystko by takiej osoby wszelkimi metodami pozbyć się z mieszkania (na przykład wypowiadając umowę najmu).
Czy faktycznie zameldowanie się w mieszkaniu daje najemcy jakieś szczególne uprawnienia w porównaniu do tych wynikających z umowy najmu? Odpowiedź na to pytanie jest bardzo prosta – samo zameldowanie się w mieszkaniu nie daje najemcy żadnego prawa do przebywania czy też korzystania z lokalu. Prawo takie daje najemcy wyłącznie ważna umowa najmu zawarta z właścicielem mieszkania, która obowiązuje aż do określonego w umowie czasu albo do upływu okresu wypowiedzenia. Tak więc, jeżeli umowa najmu została wypowiedziana zgodnie z prawem albo po prostu upłynął termin obowiązywania umowy (w przypadku zawarcia umowy na czas określony), to najemca automatycznie traci prawo do zamieszkiwania w lokalu, bez względu na to, czy jest czy też nie jest zameldowany w tym miejscu.
Należy podkreślić, że sama okoliczność zameldowania się najemcy w lokalu nie ma najmniejszego znaczenia dla określenia zakresu praw i obowiązków zarówno wynajmującego jak i najemcy wynikających z umowy najmu. Nawet gdy najemca zamelduje się w mieszkaniu bez wiedzy wynajmującego, to wynajmujący nie może z tego powodu wypowiedzieć umowy. Brak zameldowania się najemcy w lokalu nie daje wynajmującemu żadnych dodatkowych możliwości do wypowiedzenia umowy najmu, gdyż ścisły katalog przesłanek wypowiedzenia umowy najmu przewidują przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel mieszkania nie może wprowadzać żadnych zmian na niekorzyść najemcy.
Częste obawy wynajmujących związane są z rzekomymi większymi trudnościami w usunięciu z mieszkania osoby w nim zameldowanej niż osoby w ogóle w nim niezameldowanej, ale korzystającej z lokalu na podstawie umowy najmu. Obawy te są niezasadne. W przypadku gdy najemca nie będzie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania, pomimo skutecznego zakończenia okresu obowiązywania umowy najmu, to konieczne będzie skierowanie sprawy do sądu a następnie przeprowadzenia eksmisji przez komornika sądowego. Takie postępowanie należy przeprowadzić zarówno w przypadku osoby zameldowanej w mieszkaniu jak i osoby w nim niezameldowanej. Bez takiego postępowania nawet wezwanie policji w celu usunięcia osoby bezprawnie korzystającej z mieszkania (na przykład już po wypowiedzeniu umowy najmu) w niczym nie pomoże, ponieważ policja nie ingeruje w spory o charakterze cywilnoprawnym – a taki mają charakter sprawy tego rodzaju.
W takim razie, czemu faktycznie służy zameldowanie się w mieszkaniu? Zgodnie z art. 28 ust. 4 Ustawy o ewidencji ludności, zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała. Jak wynika z treści tego przepisu obowiązek zameldowania się służy tylko i wyłącznie celom ewidencyjnym i z racji samego zameldowania się w lokalu, osobie w nim zameldowanej nie przysługują żadne dodatkowe uprawnienia. Tym bardziej, że obowiązek zameldowania się wynika również z przepisów ww. ustawy. A do tych przepisów ma przecież obowiązek stosować się osoba korzystająca z mieszkania na podstawie umowy najmu, czyli najemca.
Należy z całą stanowczością podkreślić, że zameldowanie się na pobyt stały lub czasowy może mieć wpływ na kwestie związane z prawem administracyjnym, ale nie ma najmniejszego wpływu na stosunki cywilno-prawne pomiędzy najemcą a wynajmującym mieszkanie, które wynikają z kolei z umowy najmu (czyli związane są ze sferą prawa cywilnego). Może mieć natomiast znaczenie z punktu widzenia codzienny spraw załatwianych przez najemcę – wyrobienia nowych dokumentów, czy zapisania dziecka do przedszkola lub żłobka.
