Konieczny jest wniosek
Osoba, która pragnie wykupić lokal od spółdzielni musi najpierw złożyć stosowny wniosek o przekształcenie. Wniosek należy złożyć w administracji danej spółdzielni. Może być on napisany odręcznie, chociaż niektóre spółdzielnie mają swoje, gotowe wzory wniosków. Przedmiotowy wniosek powinien zawierać dane osoby, która ubiega się o przeniesienie własności oraz informacje o lokalu, którego dotyczy. Należy więc podać dokładny adres i lokalizację lokalu oraz wskazać, na jakiej podstawie przysługuje on wnioskodawcy, tj. czy jest to spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy też najem. Trzeba też pamiętać o podaniu prawidłowej podstawy prawnej przekształcenia lokalu. W przypadku mieszkania lokatorskiego będzie to art. 12 ust. 1 Ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.), zaś w przypadku przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie to art. 1714 ust. 1 przedmiotowej ustawy. Z kolei, jeżeli przekształcenie dotyczy byłego mieszkania zakładowego, które jest wynajmowane przez wnioskodawcę będzie to art. 48 ust. 1 w/w ustawy.
Wnioskodawca powinien również zobowiązać się do uregulowania ewentualnych należności z tytułu przekształcenia. Kwota, którą trzeba zapłacić za przekształcenie zależy od rodzaju lokalu. Wniosek oczywiście należy podpisać, nie zapominając o tym, że jeżeli prawo spółdzielcze przysługuje obojgu małżonkom musi być on podpisany przez każdego z nich. Warto wiedzieć, że spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia wniosku. Aby uniknąć przykrych niespodzianek powinno się zażądać potwierdzenia daty wpływu pisma, najlepiej na kserokopii wniosku.
Przekształcenie mieszkania lokatorskiego
Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębne prawo własności może nastąpić jedynie po dokonaniu przez członka spółdzielni spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków także spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa. Dodatkowo należy spłacić ewentualne zadłużenie z tytułu bieżących opłat oraz kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, jak np. składek na fundusz remontowy.
Przekształcenie mieszkania spółdzielczego własnościowego
Do przekształcenia prawa spółdzielczego własnościowego konieczna jest natomiast spłata przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami. Poza tym należy spłacić ewentualne zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych. Do uzyskania odrębnej własności nie jest natomiast konieczna spłata przypadających na lokal części kredytów, które spółdzielnia zaciągnęła na remonty.
Przekształcenie byłego mieszkania zakładowego
Większe trudności z nabyciem własności mieszkania mają najemcy byłych mieszkań zakładowych. Najemca spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, może nabyć taki lokal jedynie po spłaceniu zadłużenia z tytułu świadczeń związanych z umową najmu, np. zaległości czynszowych. Jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie najemca musi także dokonać wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku. Prawo to przysługuje także osobie bliskiej w stosunku do najemcy. W wyroku z 14 lutego 2012r. Trybunał Konstytucyjny orzekł jednak, że art. 48 ust. 1 ustawy jest niezgodny z konstytucją w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu. Uznał on, że wysokość świadczenia finansowego, którego spełnienie warunkuje przeniesienie prawa własności na najemcę, powinna być racjonalna i obiektywnie uzasadniona. Trybunał podkreślił zarazem, że można określić niższe od cen rynkowych warunki finansowe nabywania własności dawnych mieszkań zakładowych wobec najemców. W tym zakresie utraci on moc 23 lutego 2013r.
Rozpatrzenie wniosku przez spółdzielnię
Warto wiedzieć, że spółdzielnia ma 6 miesięcy na rozpatrzenie wniosku o przekształcenie i zawarcie ze spółdzielcą umowy o przeniesienie własności lokalu. Spółdzielnia może nie dotrzymać terminu tylko wtedy, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny, tj. nie można ustalić właściciela gruntu, na którym stoją budynki spółdzielcze lub spółdzielni nie przysługuje ani prawo własności, ani użytkowania wieczystego do ziemi. W tym czasie między innymi wyliczane są wszystkie koszty przekształcenia, które spółdzielca musi uiścić na konto lub w kasie spółdzielni oraz jest przekazywana notariuszowi treść umowy przeniesienia własności lokalu i ustalany termin jej podpisania.
Akt notarialny
Całe postępowanie kończy podpisanie umowy cywilnoprawnej przed notariuszem. W przygotowanej przez notariusza umowie spółdzielnia przenosi własność lokalu wraz z tytułem do wyodrębnionej geodezyjnie nieruchomości gruntowej związanej z budynkiem. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu. Wynagrodzenie notariusza za czynności dokonane przy zawieraniu umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2012 r. jest to 1500 zł) plus 23% VAT. Do kosztów sporządzenia aktu należy doliczyć także opłaty sądowe oraz za założenie księgi wieczystej jeśli nie została założona wcześniej. Założenie księgi wieczystej kosztuje 60,-zł. Od wniosku o wpis w księdze wieczystej jest pobierana opłata stała w wysokości 200,-zł. Wniosek dotyczący wpisu udziału w prawie (użytkownika wieczystego, własności gruntu) to koszt co najmniej 100,-zł.
Bezczynność lub odmowa
W przypadku, gdy spółdzielnia nie rozpatrzyła wniosku o wykup w ciągu 6 miesięcy lub odmówiła podpisania umowy, wnioskodawca może złożyć stosowny pozew o zawarcie ze spółdzielnią umowy o przekształcenie danego prawa do mieszkania we własność. W takim przypadku prawomocny wyrok sądowy zastępuje oświadczenie woli spółdzielni. Co ważne, w przypadku bezczynności spółdzielni koszty sądowe oraz koszty zastępstwa procesowego ponosi spółdzielnia.
