Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów udzielił następującej odpowiedzi:

 

Organem właściwym do rozpoznania zażalenia od postanowienia starosty w sprawie, o której mowa w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), jest samorządowe kolegium odwoławcze.

 

 

Tok instancji w sprawach wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali odmiennie określany jest w orzecznictwie samych wojewódzkich sądów. O różnicach interpretacyjnych występujących w analizowanym zakresie mówić można w ramach nawet tego samego sądu administracyjnego. Ewidentność zaistniałych rozbieżności w sądach pierwszej instancji, dotyczących oceny znaczenia art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, najpełniej potwierdza to, że odmienne oceny prawne wskazujące na właściwość wojewody bądź samorządowego kolegium odwoławczego poszczególne składy sędziowskie tego samego sądu administracyjnego wyrażały niejednokrotnie w przeciągu nawet bardzo krótkiego okresu czasu. Zauważyć jednak należy, że w orzecznictwie samego Naczelnego Sądu Administracyjnego określenie właściwości organu wyższego stopnia w sprawie zaświadczeń o samodzielności lokalu było przyjmowane. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali reguluje sposób ustanawiania odrębnej własności lokali, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz sposób zarządu nieruchomością wspólną. Tak definiowany zakres obowiązywania ustawy oznacza, że sprawy w niej unormowane nie mają z zasady charakteru administracyjnoprawnego, odnosząc się do kwestii sensu stricto cywilnoprawnych. Objęty zakresem wniosku Rzecznika Praw Obywatelskich art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowi jednak, że spełnienie warunków, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy, stwierdza starosta w drodze zaświadczenia. Warunki, o których wyżej mowa, traktowane jako wyznacznik samodzielności lokalu, dotyczą spełniania przez lokal odpowiednich wymagań techniczno-budowlanych. Od ich spełnienia zależy to, czy możliwe będzie ustanowienie w budynku odrębnej własności lokalu. Postępowanie w tym zakresie ma charakter administracyjny i mają do niego zastosowanie przepisy działu VII k.p.a.. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że odmowie wydania zaświadczenia nadać należy formę postanowienia.

 

Zgodnie z treścią art. 78 Konstytucji RP, każda ze stron ma prawo do zaskarżania orzeczeń i decyzji wydanych w pierwszej instancji. Zasadę dwuinstancyjności wyraża również art. 15 k.p.a. Nie budzi wątpliwości, że zasada dwuinstancyjności, polegająca na wymogu dwukrotnego rozpatrzenia sprawy administracyjnej wyznaczonej wnioskiem strony, poza ogólnym postępowaniem administracyjnym, obowiązuje również w postępowaniu uproszczonym o wydanie zaświadczenia, jako postępowaniu opartym na przepisach k.p.a. Na zasadzie odesłania do przepisów ogólnych, w stosunku do zażalenia na postanowienie odmawiające wydania zaświadczenia obowiązuje, stosownie do art. 141 § 2 k.p.a., zasada, iż zażalenie wnosi się w terminie siedmiu dni od dnia doręczenia postanowienia stronie. Na mocy art. 144 k.p.a., odpowiednie zastosowanie w postępowaniu zażaleniowym znajdzie również przepis art. 127 § 2 k.p.a. wskazujący, że organem właściwym do rozpoznania odwołania jest organ administracji publicznej wyższego stopnia, chyba że ustawa przewiduje inny organ odwoławczy. Wyżej wymieniona reguła oznacza, że poprzez bezpośrednie zastosowanie art. 17 k.p.a., organem właściwym do rozpoznania zażalenia na postanowienie jest organ wyższego stopnia względem organu, który to postanowienie wydał, chyba że ustawa szczególna uregulowała tę kwestię odmiennie.