Dyspozytywny charakter zadatku
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przepis ten znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy strony określonego stosunku prawnego w umowie nie postanowią inaczej i nie ma między nimi określonych zwyczajów związanych z przekazaniem zadatku przy zawarciu umowy.
Potwierdza to Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia z dnia 26 października 2005 r. (sygn. akt I ACa 762/05): „Konstrukcja art. 394 § 1 k.c. jednoznacznie wskazuje na jego dyspozytywny charakter, zatem skutki prawne w nim uregulowane występują wyłącznie w braku odmiennych postanowień umownych lub zwyczaju. Z powyższego wynika, że sam fakt wręczenia przy zawieraniu umowy zadatku nie przesądza o tym, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Reżim ten bowiem znajduje zastosowanie wyłącznie w wypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego.”.
Należy ponadto podkreślić, że zgodnie z art. 394 § 2 kodeksu cywilnego zadatek stanowi zastrzeżenie zamieszczone w zawartej umowie, różniące się od innych jej postanowień tym, że jego skuteczność zależy od "dania" pieniędzy lub rzeczy. Oznacza to, że zadatek ma charakter realny, co wielokrotnie zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy.
Zwrot zadatku
Zgodnie z obowiązującymi przepisami w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Natomiast jeśli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Natomiast w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W sytuacji, gdy nie zostało wykonane zobowiązanie zawarcia umowy przyrzeczonej na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien być również zwrócony. (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2001 r., sygn. akt: II CKN 314/99). Ponadto, jeśli w umowie przedwstępnej strona umowy przyjmując zadatek zobowiązała się do zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie określonego terminu, a w tym czasie nie podjęła żadnych kroków w celu umożliwienia jej zawarcia, to trafny jest wniosek, iż ta zupełna bierność stanowi o zawinieniu, które uzasadnia żądanie drugiej strony zapłaty podwójnego zadatku (art. 394 § 1 kc). (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 245/00).
