Rozpoznający sprawę na skutek apelacji Sąd Okręgowy powziął szereg wątpliwości, które Sąd Najwyższy sprowadził do następujących punktów:
1. Czy powierzenie przez sąd dalszego wykonywania umowy innemu wykonawcy może odnosić się tylko do lokalu nabywcy, który wystąpił ze stosownym wnioskiem, czy także do części budynku, które w przyszłości będą nieruchomościami wspólnymi;
2. Czy powierzenie wykonywania umowy może obejmować wszystkie obowiązki wynikające z umowy developerskiej (wybudowanie domu, ustanowienie odrębnej własności lokali, przeniesienie własności lokalu na drugą stronę umowy lub inną osobę wskazaną w umowie), czy też jedynie obowiązek wybudowania domu;
3. Czy powierzając wykonanie umowy sąd powinien zmienić zasady nadzoru inwestorskiego;
4. Czy sąd może powierzyć wykonywanie umowy temu samemu wykonawcy, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty budowlane;
5. Czy orzeczenie sądu powinno określać szczegółowo granice przedmiotowe dalszego wykonywania umowy, czy też wystarczające jest wyznaczenie jedynie ich ram przez odwołanie się do umowy – w zakresie procesu budowlanego – i pozwolenia na budowę;
6. Czy powierzenie wykonywanie umowy innemu wykonawcy wymaga wskazania go przez sąd w orzeczeniu i określenia jego wynagrodzenia;
7. Czy w podmiot, któremu sąd powierzył wykonywanie umowy powinien być uczestnikiem postępowania w sprawie.
Teza uchwały, którą Sąd Najwyższy podjął, brzmiała:
Przewidziane w art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) powierzenie przez sąd dalszego wykonania umowy dotyczy tylko wybudowania na gruncie domu. Sąd może powierzyć te prace także nabywcom, którym przysługuje ekspektatywa ustanowienia odrębnej własności lokali w tym budynku.
Orzeczenie sądu wydane na podstawie wskazanego wyżej przepisu powinno określać podmiot, któremu powierzono dalsze wykonanie umowy oraz zakres czynności koniecznych do zakończenia budowy domu. Podmiot, któremu sąd powierzył dalsze wykonanie umowy powinien być uczestnikiem postępowania.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2008 roku, sygn. akt III CZP 35/08
W tezie została zawarta odpowiedź na większość z powyższych pytań. W swoim uzasadnieniu Sąd Najwyższy odpowiedział także na pozostałe. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że art. 9 ust. 3 u.w.l. nie zawiera żadnych zastrzeżeń ograniczających możliwość jego zastosowania tylko do budowy lokalu, mającego stać się – po wyodrębnieniu – własnością nabywcy, a wykluczających taką możliwość co do części wspólnej. Wprowadzenie takiego ograniczenia w sposób znaczący redukowałoby zresztą zastosowanie powyższego przepisu. Powierzenie innemu wykonawcy dalszego wykonywania umowy developerskiej może odnosić się tylko do wynikającego z tej umowy zobowiązania do wybudowania domu. Nie ma natomiast podstaw do uznania, że obowiązki innego wykonawcy mogą obejmować zobowiązania do wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Przymusowe wykonanie tych zobowiązań następuje na podstawie art. 64 k.c.
Zakres obowiązków innego wykonawcy może obejmować czynności związane z organizacją procesu inwestycyjnego, w tym nadzór inwestorski. Będzie to uzasadnione zwłaszcza w przypadku powierzenia wybudowania domu jako całości. Decyzja w przedmiocie powierzenia wybudowania domu innemu wykonawcy nie mogłaby być skutecznie realizowana, gdyby właściciel gruntu, korzystając z uprawnień przysługujących mu w procesie inwestycyjnym, podejmował działania zakłócające ten proces.
Nie ulega wątpliwości, że powierzenie wykonania umowy wymaga zgody nowego wykonawcy i że powinien on być uczestnikiem postępowania (art. 510 § 1 k.p.c.) oraz zostać wskazany w treści orzeczenia. Nie ma przeszkód, aby innym wykonawcą był podmiot, którego łączy już z inwestorem umowa o roboty budowlane, albo nabywca. Może to być każdy podmiot, który daje rękojmię należytego wykonania umowy. W sytuacji, gdy dotychczasowy wykonawca robót budowlanych nie odpowiada za wadliwe lub sprzeczne z umowa wykonywanie umowy deweloperskiej, powierzenie mu jej dalszego wykonywania może być rozwiązaniem najbardziej racjonalnym.
Treść stosunku prawnego powstającego na podstawie orzeczenia sądu powinna zostać określona w taki sposób, aby strony tego stosunku wiedziały, jakie przysługują im prawa i jakie ciążą na nich obowiązki. W podstawowym zakresie treść ta wynika z pierwotnej umowy deweloperskiej. Wystarczające, zatem może być odesłanie do jej postanowień. Należy jednak przyjąć, że warunki wynikające z tej umowy, w szczególności termin jej wykonania i wynagrodzenie należne wykonawcy, mogą zostać przez sąd zmodyfikowane.
