Podstawowym obowiązkiem zarządcy budynku jest zapewnienie bezpieczeństwa osobom korzystającym z nieruchomości. Pod pojęciem zarządzania obiektem budowlanym należy rozumieć w szczególności podejmowanie czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego. Na te obowiązki nakładają się utrzymywanie i użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami ochrony środowiska, utrzymywanie obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, a także niedopuszczanie do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Zgodnie z dyspozycją ustawodawcy, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę badaniom technicznym. Kontrole mogą być:
- okresowe, co najmniej raz w roku, polegające na sprawdzeniu stanu technicznego:
- elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
- okresowe, co najmniej raz na 5 lat, polegające na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki oraz otoczenia.
Z obowiązku okresowych kontroli zwolnieni są właściciele i zarządcy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów, których budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.
Pamiętaj: Obowiązek użytkowania budynków w sposób zgodny z ich przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania tych nieruchomości w należytym stanie technicznym i estetycznym, spoczywa na właścicielach lub zarządcach tych obiektów.
Art. 61 w zw. z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Zarządcy nieruchomości obowiązani są zawrzeć ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Polisa obejmuje odpowiedzialność cywilną do wysokości sumy gwarancyjnej (wskazanej w rozporządzeniu Ministra Finansów) za szkody wyrządzone w następstwie działania lub zaniechania ubezpieczonego, w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej, w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomością. Jeśli zatem przewrócimy się na nienaprawionych schodach, spadnie na nas z rynny sopel lodu lub zdarzy się inny wypadek, powinniśmy skierować swoje roszczenia odszkodowawcze do zarządcy budynku. Aby były one skuteczne, to znaczy doprowadziły do wypłaty świadczenia pieniężnego, poszkodowany – na zasadzie winy, wskazanej w art. 415 kodeksu cywilnego – powinien udowodnić:
- samo powstanie szkody,
- okoliczność, że szkodę spowodowało zaniechanie, z którym ustawa wiąże obowiązek odszkodowawczy,
- związek przyczynowy między szkodą a zaniechaniem.
Dla celów dowodowych warto spisać zeznania świadków, sfotografować miejsce zdarzenia, ustalić, czy w okolicy, gdzie doszło do wypadku, funkcjonuje monitoring. Przypomnijmy, że odpowiedzialność na zasadzie winy istnieje niezależnie od powierzenia niektórych czynności innej firmie (art. 429 k.c.). W tym przypadku odpowiedzialność profesjonalnego przedsiębiorstwa, trudniącego się zawodowo np. sprzątaniem czy odśnieżaniem, nie wyklucza odpowiedzialności powierzającego za szkodę wyrządzoną jego własnym zaniedbaniem. Polskie prawo daje nam więc możliwości uzyskania odszkodowania za szkody powstałe w wyniku zaniedbań zarządców budynków.
Aby mieć pewność, że nasze roszczenia będą zgłoszone kompletnie, a kwota zadośćuczynienia za doznaną krzywdę, ból i cierpienie – satysfakcjonująca, warto zwrócić się o pomoc do profesjonalnego pełnomocnika, który kompleksowo poprowadzi naszą sprawę.
