Spis treści
Kupno mieszkania – formalności. Prawo własności a użytkowanie wieczyste
Grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym może stanowić własność dewelopera bądź zostać mu oddany w użytkowanie wieczyste. Analogicznie, osoby, które zdecydują się na kupno mieszkania w danym budynku, mogą uzyskać prawo własności do wyznaczonej części gruntu lub prawo do użytkowania wieczystego.
Na pierwszy rzut oka, prawa i obowiązki, które wynikają z tych dwóch form prawnych, mogą wydawać się podobne, jednak zasadniczo się różnią.
Czym jest wieczyste użytkowanie gruntu?
Użytkowanie wieczyste to jeden z trzech rodzajów prawa własności, obowiązujących w polskim prawie. Polega ono na przekazaniu osobie prawnej lub fizycznej prawa do gruntu, stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, na przykład gminy. Użytkownik wieczysty może dysponować gruntem w niemalże nieograniczony sposób – zabudowywać, odciążać nieruchomość hipoteką czy też ją sprzedać. Użytkowanie wieczyste może być przekazywane również w ramach umowy dożywocia.
Oprócz określonych praw na użytkowniku ciążą także obowiązki, przede wszystkim uiszczanie rocznej opłaty wynikającej z użytkowania wieczystego. W przypadku budynków mieszkalnych opłata ta wynosi 1% wartości nieruchomości gruntowej. Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste powinna być regularnie aktualizowana.
Czas obowiązywania użytkowania wieczystego
Prawo użytkowania wieczystego zawierane jest w formie aktu notarialnego, zwykle na okres 99 lat. W szczególnych przypadkach czas ten może zostać skrócony, jednakże dolna granica to 40 lat. Po upływie wskazanego okresu możesz złożyć wniosek o przedłużenie praw do użytkowania. Podmiot będący właścicielem gruntu może nie przychylić się do takiej prośby, tylko wówczas, gdy przemawia za tym ważny interes społeczny.
Czy użytkowanie wieczyste może wygasnąć?
Wygaśnięcie prawa do wieczystego użytkowania gruntu może nastąpić w następujących sytuacjach:
- kiedy upłynął okres użytkowania wieczystego, a użytkownik nie wystąpił z wnioskiem o jej przedłużenie;
- właściciel gruntu oraz użytkownik wieczysty zdecydowali się na rozwiązanie łączącej ich umowy;
- użytkownik decyduje się na to, by przenieść prawo do użytkowania wieczystego na właściciela gruntu (na przykład na drodze darowizny lub sprzedaży). Następuje wówczas konfuzja praw własności i użytkowania wieczystego, w wyniku czego drugie prawo wygasa;
- użytkownik w sposób rażący narusza postanowienia umowy o użytkowanie wieczyste i korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego założonym przeznaczeniem – na przykład nie zabudował go w ustalonym terminie.
Jak zabiec wygaśnięciu użytkowania wieczystego?
Z wnioskiem o przedłużenie użytkowania wieczystego można wystąpić najwcześniej 5 lat przed zakończeniem okresu umowy. Chociażby jednodniowe opóźnienie może pozbawić użytkownika do tego prawa, a tym samym prowadzić nawet do utraty mieszkania.
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z użytkowaniem wieczystym?
Kupując mieszkanie na gruncie użytkowanym wieczyście, należy dokładnie zapoznać się z opłatami, jakie wynikają z tej formy własności. Należy być również przygotowanym na to, że roczna opłata może wzrastać, o ile tylko zwiększy się wartość danego gruntu. Aby uniknąć zaskoczenia, warto sprawdzić datę ostatniej aktualizacji opłaty. Jeżeli miała ona miejsce więcej niż 10 lat temu, możliwe, że niebawem znacznie wzrośnie.
Chcesz bez ryzyka dobrze wybrać mieszkanie, zmieścić się w budżecie i mieć wszystko w jednym miejscu? Będziesz zaskoczony, jakie to proste! Skorzystaj z narzędzia NAVIDOM!
