Spis treści
Historia jakich wiele – rodzice postanowili przekazać córkom dom, który wybudowali za kredyt. Warunkiem, który postawili, było zagwarantowanie im dożywotniego zamieszkania. Zwykle na tym sprawa się kończy, jednak tym razem obdarowane po pewnym czasie postanowiły z prezentu zrezygnować i oddać rodzicom dom.
Po wymianie darowizn będzie podatek
Zgodnie z planem, jedno z rodziców ma otrzymać 2/3 wartości domu, a drugie 1/3. Po otrzymaniu darowizny chcą oni sprzedać dom, część środków przeznaczyć na spłatę kredytu zaciągniętego na budowę, a za część kupić jeden lub dwa lokale mieszkalne. Przy czym właścicielem nowo nabytych nieruchomości będzie jedno z małżonków.
Nim doszło do przekazania darowizny, rodzice zapytali fiskusa, jakie będą konsekwencje podatkowe tych czynności. We wniosku o interpretację podatkową jeden z małżonków uznał, że spłatę kredytu zaciągniętego na budowę domu należy uznać za koszt uzyskania przychodu, zaś zakup mieszkania czy mieszkań za pozostałe środki za czynność zwolnioną z podatku.
Ale Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji z 27 kwietnia 2015 r. (sygnatura IBPBII/2/4511-115/15/ŁCz) uznał to stanowisko za nieprawidłowe. To oznacza, że jeśli córki wnioskujących dokonają całej operacji w taki sposób, jak został opisany, trzeba będzie płacić podatek. A wszystko w sumie przez darowiznę.
Koszty mają znaczenie
Kiedy kupujemy dom lub budujemy, pojawiają się koszty jego nabycia. Jeśli później zaś decydujemy się na sprzedaż (w terminie krótszym niż 5 lat od zakupu), o te koszty możemy pomniejszyć uzyskany przychód. Tyle że w przypadku darowizny nie ma żadnych kosztów nabycia. I nie ma znaczenia, że rodzice wcześniej ponieśli wydatki na budowę, gdyż – z punktu podatkowego – te koszty zniknęły już przy pierwszej darowiźnie, kiedy to budynek został przekazany dzieciom. I fakt, że dar zostanie zwrócony, nie spowoduje, że znowu się pojawią. Ten element wskazali urzędnicy fiskusa w interpretacji, pisząc, że przy darowiźnie jedynym kosztami podlegającymi odliczeniom są wydatki związane z nabyciem, a więc np. podatki, a także wydatki na ulepszenie rzeczy, czyli np. remont.
Inna rzecz, że wnioskujący popełnił błąd, pytając, czy spłata kredytu stanowi koszt. Generalnie bowiem koszt podatkowy stanowią wydatki, poniesione na nabycie nieruchomości – a to, czy zostały sfinansowane z kredytu, czy gotówką, nie ma już znaczenia. To oznacza, że kredyt jako taki kosztem nie jest. Odpowiedź fiskusa mogłaby być inna, gdyby zapytali, czy spłata kredytu zaciągniętego na budowę domu byłaby zwolniona z podatku. Zgodnie z przepisami, takie zwolnienie dotyczy środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości a przeznaczonych na spłatę zobowiązań, zaciągniętych na realizację potrzeb mieszkaniowych przed datą zbycia.
Trzeba kupować dla siebie
Urzędnicy odrzucili też stanowisko wnioskującej, że wydatek na zakup mieszkania czy mieszkań będzie zwolniony z podatku. Jednak powodem jest fakt, że wnioskujący miał zamiar wydać środki na nieruchomości, których właścicielem miałby zostać małżonek.
Tymczasem, wg przedstawicieli izby skarbowej, do zwolnienia konieczne jest, aby wnioskujący nabył prawo własności do kupowanego lokalu. W innym wypadku bowiem nie będzie można tego uznać za realizację własnych potrzeb mieszkaniowych, tylko za sfinansowanie zakupu nieruchomości dla kogoś innego. To zaś zwolnieniu z podatku nie podlega.
Najlepiej poczekać
Jak widać, nieprzemyślana darowizna może być źródłem problemów, jeśli dochodzi do jej zwrotu – czyli do powtórnej darowizny. Nieco inaczej sytuacja wyglądałaby, gdyby rodzice doprowadzili do unieważnienia umowy darowizny – wówczas jej skutki zniknęłyby, a zainteresowani mogliby swobodnie dysponować środkami ze sprzedaży domu (minąłby wówczas ustawowy okres 5 lat karencji). Podobnie byłoby, gdyby córki, zamiast zwracać nieruchomość od razu, wstrzymały się z dysponowaniem nią, aż upłynąłby okres 5 lat kalendarzowych od końca roku, w którym doszło do nabycia. Wówczas bowiem mogłyby sprzedać dom, a uzyskane środki w ramach darowizny przekazać rodzicom bez podatku.
Jeśli jednak unieważnienie nie jest możliwe a córki nie chcą czekać z oddaniem domu, to rodzice przynajmniej powinni zmienić sposób nabywania lokali uzyskanych za środki ze sprzedaży. Gdyby oboje stali się współwłaścicielami nowych mieszkań, wówczas doszłoby do zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych, dzięki czemu uniknęliby przynajmniej części podatku.
