Istnieją dwie grupy poglądów na temat sposobu wniesienia nieruchomości do nowo zawiązanej spółki tytułem aportu
Zgodnie z pierwszym stanowiskiem to co wspólnik zobowiązuje się wnieść do spółki, uważa się za przeniesione na spółkę. Jest to zasada czynności o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym. Zgodnie z nią wystarczające jest zawarcie umowy spółki, w której wspólnik zobowiąże się do przeniesienia na spółkę własności nieruchomości. Umowa spółki powinna przy tym zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Późniejsze zarejestrowanie spółki spowoduje niejako automatycznie skutek rozporządzający, a więc przeniesienie własności nieruchomości na nowo zawiązaną spółkę, zaś wspólnicy nie będą zobowiązani do podjęcia dodatkowych czynności prawnych. Aby dokonać zmian w treści księgi wieczystej prowadzonej dla wniesionej aportem nieruchomości konieczne będzie wyłącznie złożenie wraz z umową spółki postanowienia sądu rejestrowego w przedmiocie wpisu spółki do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. Działanie zgodnie z powyższym, uproszczonym schematem jest jednak obarczone ryzykiem. Praktyka wydziałów wieczystoksięgowych jest bowiem odmienna w różnych sądach rejonowych. Może spotkać nas więc przykra niespodzianka, gdy jeden z nich odmówi nam wpisu stosownych zmian ze względu na brak dodatkowych dokumentów.
Z tego punktu widzenia, dużo bezpieczniejsze będzie postępowanie w myśl drugiego stanowiska, zgodnie z którym ze względu na okoliczność, iż spółka osobowa powstaje nie z chwilą zawarcia umowy spółki a z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców, zawarte w umowie zobowiązanie do wniesienia wkładu należy traktować jako zobowiązanie warunkowe, pod warunkiem zawieszającym powstania spółki. Skoro więc tak to powstanie spółki, a więc ziszczenie się warunku, będzie skutkować powstaniem zobowiązania wspólnika i odpowiadającego mu prawa spółki do definitywnego przeniesienia prawa własności nieruchomości. Wobec tego konieczne będzie odwiedzenie notariusza dwukrotnie. Za pierwszym razem celem zawarcia umowy spółki, natomiast po raz drugi aby zawrzeć umowę przenoszącą bezwarunkowo własność nieruchomości. Obie te czynności powinny bowiem zostać dokonane w formie aktu notarialnego. Niedochowanie tej formy będzie skutkowało nieważnością czynności prawnej.
Każdy z przedstawionych powyżej sposobów postępowania ma swoje wady i zalety. Pierwszy choć bardziej ryzykowny będzie na pewno korzystniejszy finansowo. Niesie ze sobą jednakże konieczność dodatkowego zabezpieczenia okresu pomiędzy zawarciem umowy spółki a jej zarejestrowaniem (a więc właściwym przeniesieniem własności nieruchomości), co może jednak zostać dokonane poprzez ujawnienie przyszłego roszczenia spółki w księdze wieczystej nieruchomości w formie stosownej wzmianki.
W drugim przypadku zyskujemy pewność ważności i skuteczności dokonywanych czynności, musimy jednak udać się do notariusza dwukrotnie, ponosząc wyższe koszty transakcji. Cały proces wniesienia do spółki własności nieruchomości tytułem aportu będzie więc w takim przypadku składał się z dwóch etapów. Na pierwszym z nich notariusz pobierze całą taksę notarialną w wysokości zgodnej z treścią Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, która zostanie obliczona od łącznej wartości wszystkich wkładów wnoszonych do spółki osobowej. Natomiast na drugim etapie, polegającym na zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości w wykonaniu wcześniejszego zobowiązania zawartego w umowie spółki, notariusz pobierze połowę taksy notarialnej liczonej od wartości przenoszonej nieruchomości.
Warto również zaznaczyć, że od strony podatkowej, w każdym przypadku, wniesienie nieruchomości w formie wkładu do osobowej spółki handlowej jest zwolnione z podatku dochodowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Na koniec należy pamiętać, że w razie jeśli zdecydujemy się na założenie spółki jawnej lub komandytowej za pośrednictwem internetu wkłady, które wniesiemy do spółki na etapie jej tworzenia będą mogły mieć wyłącznie charakter pieniężny.
