Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 i 2 w/w aktu prawnego, księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:
- pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
- drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
- trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
- czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera cztery działy, z których:
- pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany;
- drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
- czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Powstaje w tym miejscu pytanie czy najem jakiejkolwiek nieruchomości, bądź jej części, może być wpisany do księgi wieczystej? Jak się okazuje, polski system prawny pozwala na dokonanie tego typu czynności. Podstawą w takiej sytuacji będzie bowiem art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. W szczególności mogą być ujawniane:
- prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia;
- roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych;
- roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;
- roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;
- wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych;
- prawo z umowy timeshare, o którym mowa w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o timeshare.
W praktyce wpisanie najmu nieruchomości do księgi wieczystej powoduje zwiększenie ochrony prawnej najemcy. Przedmiotowy wpis ma na celu zabezpieczenie interesów najemcy na wypadek zbycia najmowanej nieruchomość przez wynajmującego. Dzieje się tak, gdy wynajmujący sprzedaje nieruchomość obciążoną prawem najmu na rzecz osoby trzeciej, która staje się nabywcą tej nieruchomości.
Tak naprawdę ustawa wskazuje na dwa podmioty uprawnione do dokonania wpisu najmu do księgi wieczystej – będzie to właściciel danej nieruchomości (wynajmujący) oraz najemca. Wpis następuje w oparciu o wniosek wypełniany na urzędowym formularzu, opłata za takie pismo jest stała i wynosi 150 zł. Pamiętajmy przy tym, aby do wniosku dołączyć umowę najmu lub pisemną zgodę wynajmującego na dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Prawo najmu, które zostanie wpisane do księgi wieczystej, korzysta z rękojmi wiary ksiąg wieczystych oraz ma pierwszeństwo przed najmem nieujawnionym w księdze.
