Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) z dnia 21 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) przewiduje inne zasady podziału w przypadku nieruchomości położonych na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a inne w przypadku nieruchomości położonych tam, gdzie plan miejscowy nie obowiązuje. Zasadniczo podziału nieruchomości dokonuje się bowiem w zgodzie z ustaleniami planu miejscowego. Dopiero w razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94 u.g.n.
Przed podziałem nieruchomości należy więc stwierdzić, czy dla terenu, na którym jest ona położona, został sporządzony plan miejscowy. Jeśli planu nie ma, trzeba ustalić, czy istnieje obowiązek jego sporządzenia. Ustalenie, że taki obowiązek istnieje, skutkować będzie obowiązkiem zawieszenia postępowania podziałowego do czasu uchwalenia planu (art. 94 ust. 3 u.g.n.).
Inaczej wygląda sytuacja, jeżeli gmina prowadzi właśnie prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku, jeżeli wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział.
W przypadku braku planu i braku obowiązku jego sporządzenia dokonanie podziału jest możliwe, jeżeli jest to zgodne z przepisami odrębnymi lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Pojęcie „przepisów odrębnych" nie zostało nigdzie zdefiniowane i jego treść jest ustalana w drodze zmiennego orzecznictwa sądowego. W doktrynie za przepisy odrębne uznaje się m.in. unormowania zawarte w ustawach: Prawo ochrony środowiska, o ochronie przyrody, Prawo wodne, o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, o lasach, o autostradach płatnych, a także w aktach wykonawczych do tych ustaw. Wymienienie to jest przykładowe, chodzi bowiem o wszelkie powszechnie obowiązujące akty normatywne, które mogą dotyczyć nieruchomości podlegających podziałowi (np. regulacje dotyczące stref ochronnych czy ujęcia wód).
Takim przepisem odrębnym jest w szczególności art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.; Dz. U. z 2012 r., poz. 647), zgodnie z którym w studium określa się w szczególności obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych.
Art. 59 ust. 1 u.p.z.p przewiduje, że zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Ponadto art. 59 ust. 2 u.p.z.p stanowi, że decyzja o warunkach zabudowy wymagana jest również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.
Zatem z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. można wnioskować, że brak jest podstaw prawnych do wydania decyzji o warunkach zabudowy w przypadkach braku zmiany zagospodarowania terenu polegającego na wykonaniu robót budowlanych lub zmiany sposobu użytkowania obiektu. Jednak już art. 59 ust. 2 u.p.z.p. wywołuje trudności interpretacyjne. W doktrynie uznaje się, że decyzję o warunkach zabudowy należy uzyskać w sytuacji zamierzeń inwestycyjnych, które są reglamentowanie przez Prawo budowlane. Stanowisko to zostało podzielone w wyroku WSA w Poznaniu z 2 kwietnia 2008 r. (II SA/Po/7/08). Sąd uznał, że „żądanie ustalenia warunków podziału nieruchomości nie ma jednak charakteru samoistnego, musi być zawsze powiązane z żądaniem ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej”. Zatem w przypadku, gdy podział nieruchomości nie powoduje zmiany sposobu zagospodarowania terenu, a jedynie geodezyjne wydzielenie z przestrzeni działek gruntu, to brak jest podstaw prawnych do wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Również NSA w wyroku z 13 czerwca 2007 r. (I OSK 723/06) uznał, że podział nieruchomości musi być zgodny z decyzją o warunkach zabudowy, o ile wcześniej została ona wydana w przypadkach określonych przepisami u.p.z.p.
Zgodnie z art. 96 u.g.n. podział nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Dodatkowo w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków decyzję tę wydaje się po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości.
W przypadku, gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd, nie wydaje się decyzji zatwierdzającej podział. W takiej sytuacji sąd zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Reasumując należy stwierdzić, że w przypadku, gdy nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz brak jest wymogu uchwalenia takiego planu, podział geodezyjny nieruchomości powinien być zgodny z przepisami szczególnymi dotyczącymi zasad podziału nieruchomości. Jeśli warunki podziału mają być ustalone łącznie z zasadami zabudowy tej nieruchomości, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli natomiast podział nieruchomości jest dokonywany niezależnie od ustalenia zasad zabudowy nieruchomości, nie ma potrzeby uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy.
Na marginesie warto wspomnieć, że z uwagi na niejednolitą wykładnię przepisu art. 94 u.g.n. oraz art. 59 ust. 2 u.p.z.p. organy w pewnych sytuacjach żądają przedstawienia decyzji o warunkach zabudowy, przy czym w naszej ocenie takie działanie jest nieprawidłowe.
W praktyce dokonanie podziału geodezyjnego często zleca się geodecie, który ustala, jakie warunki i dokumenty są konieczne do przeprowadzenia podziału.
Sylwia Moreu-Żak, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
