W postępowaniu dotyczących egzekucji z nieruchomości uczestnikami postępowania, poza wierzycielem i dłużnikiem, są także osoby, które dysponują ograniczonym prawem rzeczowym (chodzi tu np. o służebność drogi koniecznej), a jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.Egzekucja z nieruchomości rozpoczyna się od tego, że na skutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika, aby uregulował dług w ciągu 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do licytacji nieruchomości. Wobec dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu.
Jeżeli wyznaczony termin uiszczenia długu upłynie komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Jednocześnie komornik w drodze obwieszczenia publicznego wywieszonego w budynku sądu lub w siedzibie gminy (burmistrza, prezydenta miasta) wzywa inne osoby, które roszczą sobie prawa do zajętej nieruchomości, aby zgłosiły się oraz swoje prawa do tej nieruchomości. Obwieszczenie, o którym jest mowa wyżej komornik musi dokonać na co najmniej dwa tygodnie przez rozpoczęciem opisu nieruchomości.
Opis nieruchomości sporządzony przez komornika ma formę protokołu. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły rzeczoznawca. Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.
Komornik poprzez publiczne obwieszczenie informuje o mającej się odbyć licytacji nieruchomości. W obwieszczeniu tym znajduje się m.in. dokładny opis nieruchomości, czas i miejsce licytacji, sumę szacowania oraz cenę wywoławczą nieruchomości, jak też wysokość rękojmi, którą powinien złożyć licytant przystępujący do licytacji. Obwieszczenie o licytacji komornik ma obowiązek co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie w budynku sądu i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Ogłoszenie o licytacji może być też dokonane przez komornika także w inny sposób, niż wskazany wyżej, na wniosek oraz na koszt strony postępowania, np. na wniosek dłużnika.
Osoba, która przystępuje do licytacji ma obowiązek złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, czyli cena wywoławcza, wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.
Jeśli postanowienie o przybiciu się uprawomocni, sąd wzywa nabywcę do złożenia na rachunek depozytowy sądu w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, ale termin ten nie może przekraczać miesiąca.
Jeżeli nabywca nie wykona warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają.
Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji. Licytacja odbywa się pod nadzorem sędziego. Niektóre osoby, jak np. dłużnik, komornik, osoby bliskie komornikowi, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji podlegają wyłączeniu od udziału w licytacji.
Jeżeli m.in. nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości odbywa się druga licytacja, na której cena wywoławcza stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, a prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi, który egzekwuje dług i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi nieruchomości.
Po zakończeniu licytacji sąd wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest wpisu w księdze wieczystej. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.
Po nabyciu własności nieruchomości, a więc od chwili uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu nabywca może pobierać zarówno pożytki z nieruchomości, ale też ma też obowiązki płacenia podatków i opłat związanych z nabytą nieruchomością.
Przepisy regulują też w specjalny sposób kwestie związane z egzekucją z ułamkowej części nieruchomości oraz użytkowania wieczystego oraz tzw uproszczoną egzekucję z nieruchomości. Przepisy dotyczące uproszczonej egzekucji z nieruchomości stosuje się do egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy.
Podstawa prawna:
• art. 921 – art. 1013[6] Kodeksu postępowania cywilnego
