Na twojej działce znajdują się słupy wysokiego napięcia i linie przesyłowe? Należy ci się wynagrodzenie

Czym jest służebność przesyłu?

Zanim przejdziemy do omawiania kwestii wynagrodzenia, należy zastanowić się, czym jest służebność przesyłu. Zgodnie z art. 305¹ kodeksu cywilnego, nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu). Cóż to oznacza? W praktyce wygląda to tak, że jeżeli na gruncie, który jest naszą własnością ustawiono słupy elektryczne służące przesyłaniu energii elektrycznej, to my jako właściciele nie możemy zabronić danemu przedsiębiorcy wejścia na nasz grunt w celu, na przykład, usunięcia awarii, konserwacji, czy modernizacji.

Umowa o ustanowienie służebności przesyłu

Jeżeli na gruncie, stanowiącym naszą własność, zakład energetyczny zamierza posadowić słupy wysokiego napięcia, wówczas powinien on zawrzeć z nami umowę o ustanowienie służebności przesyłu. Zakład energetyczny jest wtedy określany mianem przedsiębiorcy przesyłowego. Może zdarzyć się też tak, że nie zgodzimy na zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu i posadowienie na naszej nieruchomości urządzeń przesyłowych. Rodzi się więc pytanie, co wtedy? Niestety, obowiązujące przepisy prawa dopuszczają w takiej sytuacji ustanowienie służebności przesyłu przez sąd. Jak wskazano w art. 305² § 1 i 2 kodeksu cywilnego, zarówno przedsiębiorca przesyłowy, jak i właściciel nieruchomości (w przypadku gdy umowy nie chce zawrzeć przedsiębiorca przesyłowy) może żądać ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem. Dzieje się tak dlatego, że ulokowanie urządzeń przesyłowych na danej nieruchomości bywa niekiedy konieczne z punktu widzenia celu publicznego.

Wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości

Jak już wcześniej wskazano, służebność przesyłu jest ustanawiana na rzecz przedsiębiorcy za odpowiednim wynagrodzeniem należnym od przedsiębiorcy na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej, czyli nieruchomości na której znajdują się urządzenia przesyłowe (np. słupy wysokiego napięcia, kable itp.). Odnosząc się do naszego przykładu ze słupem wysokiego napięcia, zobowiązanym do zapłaty wynagrodzenia będzie zakład energetyczny.

Jak określa się wysokość wynagrodzenia z tytułu służebności przesyłu?

Nie ma żadnych ustawowych wskazówek mówiących o tym, jak określić wysokość tego wynagrodzenia. Jak wskazał Sąd Najwyższy, nie budzi wątpliwości, że wynagrodzenie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie straty właściciela z uszczuplenia prawa własności. Inwestycja na nieruchomości obciążonej, służąca w gruncie rzeczy celom publicznym, jest zdarzeniem nieodwracalnym w pewnym przedziale czasu. Przewidywany okres trwałości urządzeń ma więc również wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej perspektywie nie powinna przekraczać wartości obciążonej nieruchomości, a jeśli nieruchomość ze względu na głębokość posadowienia urządzeń przesyłowych może być nadal wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio niższa od wartości nieruchomości. Przy ocenie wysokości wynagrodzenia wskazówką powinien być także sposób wykorzystywania pozostałych nieruchomości właściciela (pozostałej części nieruchomości) oraz rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie, a ponadto to, że na tych terenach urządzenie przesyłowe jest usytuowane i że w związku z tym ewentualne zamierzenia inwestycyjne właściciela z tych przyczyn mogą być ograniczone. (Zobacz uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 roku, II CSK 401/11.)

Wynagrodzenie jednorazowe czy okresowe?

W przepisach prawa brak także jednoznacznej informacji, czy wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu ma mieć charakter jednorazowy czy okresowy. Dlatego też po raz kolejny musimy sięgnąć do orzecznictwa Sądu Najwyższego. Jak wskazano w uzasadnieniu postanowienia SN z dnia 20 września 2012 roku (sygn. akt IV CSK 56/12), wynagrodzenie za elementy przesyłowe (np. energetyczne lub gazowe) na działce należy się tylko raz i to nawet wtedy, gdy ich instalacja nie wyrządziła żadnej szkody. Sąd Najwyższy uznał, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności powinno być jednorazowe. Zaznaczył jednak, że w szczególnych przypadkach może być ono wypłacane w postaci opłat okresowych, jednak wciąż jest to jedno wynagrodzenie za ustanowienie służebności, które ma rekompensować utratę możliwości pełnego wykorzystania nieruchomości na skutek instalacji urządzeń przesyłowych. Nie istnieje służebność czynszu, a jedynie jednorazowa opłata, która może zostać rozłożona na raty.

Co jeśli urządzenia przesyłowe znajdowały się na nieruchomości jeszcze przed zawarciem umowy o ustanowienie służebności?
Może zdarzyć się też tak, że grunt, na którym znajduje się na nasz przykładowy słup wysokiego napięcia na przykład odziedziczyliśmy i grunt ten nie jest obciążony służebnością przesyłu. Dlatego też za okres czasu biegnącego do dnia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu należy się nam odszkodowanie od zakładu energetycznego za tzw. bezumowne korzystanie z nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że odszkodowanie to przyznawane jest maksymalnie za okres 10 lat, co wynika z przepisów o przedawnieniu roszczeń.

Podstawa prawna:
Art. 118, art. 305¹, art. 305² ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U.2014.121).