Odpowiadając na powyższe pytania należy powołać się na przepis art. 434 kodeksu cywilnego (dalej k.c.), według którego „za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie”. Dodajmy, że jak wskazuje się w doktrynie, jest rzeczą obojętną jakim celom służą budowle – budynki (mieszkalne lub gospodarcze, fabryki, magazyny, garaże itd). W zakres tego pojęcia wchodzą także budynki, które są przeznaczone do użytku powszechnego, a nawet są jedynie urządzeniami podobnymi do budynków.
Na tej podstawie prawnej w przypadku, gdy ponieśliśmy szkodę na mieniu możemy swoje żądania przedstawić posiadaczowi samoistnemu, a w przypadku ich niezaspokojenia, wystąpić z powództwem do właściwego rzeczowo oraz miejscowo sądu. Niewątpliwie pierwsze trudności pojawią się w sytuacji, gdy nie będziemy wiedzieć kto jest posiadaczem samoistnym kamienicy, bo np. jej stan prawny jest nieuregulowany.. Dzieje się tak, ponieważ nasze ewentualne powództwo nie ma szans na rozpoznanie w przypadku, gdy dokładnie nie wskażemy pozwanego.. Błędy w tym zakresie mogą spowodować oddalenie pozwu i obciążenie nas kosztami postępowania.
Wobec przytoczonego brzmienia art. 434 k.c. nie jest jednak najistotniejsze, kto jest właścicielem danej nieruchomości, ale jej samoistnym posiadaczem. Dla wyjaśnienia tej kwestii należy przywołać art. 336 k.c., który stanowi, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Jak z tego wynika, najważniejszy jest tu określony stan faktyczny. Posiadanie samoistne zwane również właścicielskim, charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą w takim zakresie, jak to czyni właściciel, wykorzystując taką faktyczną możliwość władania rzeczą, do jakiej właściciel jest uprawniony. Ten, kto rzeczą faktycznie włada z zamiarem władania dla siebie (cum animo rem sibi habendi) jest jej posiadaczem samoistnym. Nie będzie jednak ani znany nam zarządca nieruchomości, ani dzierżawca. Poszkodowany może oczywiście próbować dochodzić zaspokojenia roszczeń od zarządcy nieruchomości, lecz będzie mu musiał wykazać winę, co jest w procesie cywilnym znacząco trudniejsze. Łatwiej jest skierować żądania do samoistnego posiadacza.
Odpowiedzialność za oderwanie się części budowli oparta jest na koncepcji odpowiedzialności z tytułu ryzyka. Skoro więc wykażemy, że szkoda została spowodowana przez oderwanie się fragmentu budynku, a samoistny posiadacz nie wykaże, aby wypadek nie nastąpił na skutek braku utrzymania budynku w należytym stanie, ani na skutek wady w jego budowie, nie uwolni się on odpowiedzialności. Natomiast to, czy brak utrzymania budynku w należytym stanie lub wady budynku były przez posiadacza zawinione, jest w sprawie bezprzedmiotowe, co potwierdza np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 1954 roku.(sygn. akt II C 503/54, publ. OSN 1955, nr III, poz. 55, Lex Polonica nr 369057).
Ryzyko samoistnego posiadacza rozciąga się jednak tylko na wady konstrukcyjne oraz na brak utrzymania budowli w należytym stanie. Podzielając tu więc stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 22 listopada 1985 roku (sygn. akt II CR 378/85, OSP 1986, nr 7, poz. 146, Lex Polonica nr 310271)należy uznać, że może on uwolnić się od odpowiedzialności również wtedy, gdy udowodni, że zachowanie się samego poszkodowanego było wyłączną – choć niekoniecznie zawinioną – przyczyną oderwania się części budowli.).
Znaczenie ma więc odpowiedź na pytanie, czy parkując samochód w nieodpowiednim miejscu, w jakikolwiek sposób przyczyniliśmy się np. do odpadnięcia fragmentu tynku z budynku. Można tu rozważyć sytuację, gdy parkowaliśmy w danym miejscu pomimo znaku zakazu wjazdu na teren posesji, czy też otworzyliśmy zamkniętą bramę lub szlaban zamykający dostęp do podwórka kamienicy. Generalnie należy uznać, że przyczynić się do powstania szkody można poprzez działanie lub zaniechanie, które spowoduje widoczny skutek. Zatem wjazd na teren posesji, nawet wbrew zasadom ruchu drogowego z pewnością nie jest wyłączną przyczyną szkody, bowiem nie jest przyczyną sprawczą powodującą oderwanie się części budowli. Nasz wjazd nie spowoduje np. spadnięcia z budynku cegły, czy fragmentu tynku.. Podobnie sytuacja przedstawia się w drugim przypadku. Jeżeli otwarcie bramy lub przestawienie szlabanu nie było przyczyną sprawczą wypadku nie można przypisać nam odpowiedzialności za szkodę. Tym bardziej przyczyną sprawczą nie będzie wjazd na podwórko, pomimo ostrzegawczych napisów typu: kamienica do rozbiórki, zakaz wjazdu teren prywatny lub prace budowlane. Niestety z perspektywy samoistnego posiadacza wskazane działania, co do zasady nie uwolnią go od odpowiedzialności i nie uchronią przed związaną z nią konsekwencją materialną.
Dla zwolnienia się od odpowiedzialności przewidzianej w art. 434 k.c. niezbędne jest wykazanie, że ani brak utrzymania budynku w należytym stanie, ani wada w jego budowie nie pozostają w żadnym związku przyczynowym z oberwaniem się jego części. Jeżeli jednak wypadek był następstwem kumulacji dwóch przyczyn: jednej, związanej z nie utrzymaniem budynku w należytym stanie (lub z wadą w jego budowie), i drugiej, mającej charakter zewnętrzny, związany np. z działalnością osoby trzeciej lub naszą, to również w takiej sytuacji posiadacz budynku nie będzie zwolniony od odpowiedzialności. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1964 roku (sygn. akt II CR 195/63, OSNCP 1965, nr 1, poz. 6, Lex Polonica nr 315072),tylko wykazanie, że wyłączną przyczyną wypadku była okoliczność inna niż wymieniona w art. 434 k.c. zwalnia posiadacza budynku od odpowiedzialności objętej tym przepisem.
Właściciel (jak i zarządca obiektu budowlanego) jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.jedn.: Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118). Oznacza to obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa oraz warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, a ponadto utrzymania właściwego stanu technicznego i spełnienia innych wymagań. To natomiast nierzadko będzie wiązało się z koniecznością przeprowadzenia robót budowlanych, przez które należy rozumieć montaż, rozbiórkę oraz remont obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 wskazanej ustawy).
Może się również zdarzyć, że właściciel nieruchomości – inwestor staje się posiadaczem budowli w miarę postępów budowy. W takim wypadku ponosi on odpowiedzialność z art. 434 k.c., jeżeli zawalił się budynek jeszcze nie wykończony. Przysługuje mu jednak roszczenie zwrotne przeciw przedsiębiorstwu budowlanemu. W przypadku współposiadania wykonawcy i inwestora ponoszą oni solidarną odpowiedzialność.
Ryzyko samoistnego posiadacza rozciąga się jednak tylko na wady konstrukcyjne oraz na brak utrzymania budowli w należytym stanie. Podzielając tu więc stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 22 listopada 1985 roku (sygn. akt II CR 378/85, OSP 1986, nr 7, poz. 146, Lex Polonica nr 310271)należy uznać, że może on uwolnić się od odpowiedzialności również wtedy, gdy udowodni, że zachowanie się samego poszkodowanego było wyłączną – choć niekoniecznie zawinioną – przyczyną oderwania się części budowli.).
Znaczenie ma więc odpowiedź na pytanie, czy parkując samochód w nieodpowiednim miejscu, w jakikolwiek sposób przyczyniliśmy się np. do odpadnięcia fragmentu tynku z budynku. Można tu rozważyć sytuację, gdy parkowaliśmy w danym miejscu pomimo znaku zakazu wjazdu na teren posesji, czy też otworzyliśmy zamkniętą bramę lub szlaban zamykający dostęp do podwórka kamienicy. Generalnie należy uznać, że przyczynić się do powstania szkody można poprzez działanie lub zaniechanie, które spowoduje widoczny skutek. Zatem wjazd na teren posesji, nawet wbrew zasadom ruchu drogowego z pewnością nie jest wyłączną przyczyną szkody, bowiem nie jest przyczyną sprawczą powodującą oderwanie się części budowli. Nasz wjazd nie spowoduje np. spadnięcia z budynku cegły, czy fragmentu tynku.. Podobnie sytuacja przedstawia się w drugim przypadku. Jeżeli otwarcie bramy lub przestawienie szlabanu nie było przyczyną sprawczą wypadku nie można przypisać nam odpowiedzialności za szkodę. Tym bardziej przyczyną sprawczą nie będzie wjazd na podwórko, pomimo ostrzegawczych napisów typu: kamienica do rozbiórki, zakaz wjazdu teren prywatny lub prace budowlane. Niestety z perspektywy samoistnego posiadacza wskazane działania, co do zasady nie uwolnią go od odpowiedzialności i nie uchronią przed związaną z nią konsekwencją materialną.
Dla zwolnienia się od odpowiedzialności przewidzianej w art. 434 k.c. niezbędne jest wykazanie, że ani brak utrzymania budynku w należytym stanie, ani wada w jego budowie nie pozostają w żadnym związku przyczynowym z oberwaniem się jego części. Jeżeli jednak wypadek był następstwem kumulacji dwóch przyczyn: jednej, związanej z nie utrzymaniem budynku w należytym stanie (lub z wadą w jego budowie), i drugiej, mającej charakter zewnętrzny, związany np. z działalnością osoby trzeciej lub naszą, to również w takiej sytuacji posiadacz budynku nie będzie zwolniony od odpowiedzialności. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1964 roku (sygn. akt II CR 195/63, OSNCP 1965, nr 1, poz. 6, Lex Polonica nr 315072),tylko wykazanie, że wyłączną przyczyną wypadku była okoliczność inna niż wymieniona w art. 434 k.c. zwalnia posiadacza budynku od odpowiedzialności objętej tym przepisem.
Przyjmując, że zachodzi związek przyczynowy pomiędzy oderwaniem się części budowli, a szkodą, to wyłączenie odpowiedzialności samoistnego posiadacza może nastąpić tylko ze wskazanych już dwóch przyczyn. W art. 434 k.c. przyjęto konstrukcję dowodu negatywnego, jako okoliczności egzoneracyjnej (wyłączającej odpowiedzialność) posiadacza budowli. Sens tego rozwiązania prawnego polega nie tylko na ustanowieniu odpowiedzialności z tytułu ryzyka na wyżej wymienione dwie przyczyny, lecz na przyjęciu domniemania prawnego, że te właśnie okoliczności stały się powodem zawalenia się budowli lub oderwania się jej części. Samoistny posiadacz budowli jest więc zobligowany do obalenia tego domniemania. To na nim ciąży ciężar dowodu, że przyczyną wypadku była okoliczność inna niż wymieniona w art. 434 k.c., np. działanie osoby poszkodowanej, nadzwyczaj silne wichury lub ulewy.
Właściciel (jak i zarządca obiektu budowlanego) jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.jedn.: Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118). Oznacza to obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa oraz warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, a ponadto utrzymania właściwego stanu technicznego i spełnienia innych wymagań. To natomiast nierzadko będzie wiązało się z koniecznością przeprowadzenia robót budowlanych, przez które należy rozumieć montaż, rozbiórkę oraz remont obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 wskazanej ustawy).
Co więc w sytuacji, gdy właściciel chcąc dopełnić obowiązku utrzymania nieruchomości w należytym stanie powierzy wykonanie odpowiedniego remontu profesjonalnej firmie budowlanej, a podczas jego przeprowadzania dojdzie do wypadku i związanej z nim szkody osoby trzeciej? Z odpowiedzialności opartej na art. 434 k.c. nie zwalnia umowa zawarta pomiędzy posiadaczem samoistnym, a inną osobą. Może ona mieć jedynie znaczenie dla ewentualnego regresu przysługującego posiadaczowi samoistnemu. Tylko wyjątkowo, w przypadku, gdy wykonawca wszystkich robót budowlanych będzie samoistnym posiadaczem budowli w chwili wypadku, aż do czasu odebrania prac przez inwestora (właściciela nieruchomości) można rozważać jego odpowiedzialność. Zgodnie bowiem z art. 652 k.c. ,,jeżeli wykonawca przejął protokolarnie od inwestora teren budowy, ponosi on aż do chwili oddania obiektu odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie’’. Wówczas należy generalnego wykonawcę wykonującego wszystkie prace uważać za posiadacza budowli i oprzeć jego odpowiedzialność na zasadzie ryzyka (tak A. Szpunar, Szkoda wyrządzona przez zawalenie się budowli, NP. 1965, nr 6, s. 604; E. Kulesza, Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972, t.2, s .1431; Z. Gordon, Kodeks cywilny z komentarzem pod. red. J. Winiarza, Warszawa 1980, s. 622, uwaga 5). Z tym jednak zastrzeżeniem, że w sytuacji prowadzenia częściowych prac remontowych (np. sanitarnych, elewacyjnych, elektrycznych) ich wykonawcy nie można uważać za posiadacza samoistnego. Zaznaczyć przy tym trzeba , że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 grudnia 1990 roku (sygn. akt I CR 750/90, OSNCP 1992, z.5, poz.81) odmówił generalnemu wykonawcy robót budowlanych przymiotu posiadacza samoistnego, a uznał go jedynie za ,,gospodarza na terenie budowy’’, który włada terenem zastępczo, w interesie kontrahenta umowy.
Może się również zdarzyć, że właściciel nieruchomości – inwestor staje się posiadaczem budowli w miarę postępów budowy. W takim wypadku ponosi on odpowiedzialność z art. 434 k.c., jeżeli zawalił się budynek jeszcze nie wykończony. Przysługuje mu jednak roszczenie zwrotne przeciw przedsiębiorstwu budowlanemu. W przypadku współposiadania wykonawcy i inwestora ponoszą oni solidarną odpowiedzialność.
Gdy właściciel nieruchomości powierza całość robót kilku wykonawcom (lub podwykonawcom), zachowując jednak prawo do koordynowania ich poczynań, to odpowiedzialność z art. 434 k.c. ciąży na nim, jako inwestorze. Tak samo będzie w sytuacji, gdy właściciel pozostawia wykonawcy swobodę, jednakże charakter prowadzonych prac sprawia, że przyjęcie protokolarne terenu jest zbędne lub nie nastąpiło z innej przyczyny. W tych wszystkich wypadkach przepis art. 652 k.c. nie znajdzie zastosowania, chociaż strony łączy umowa o roboty budowlane (tak A. Szpunar, Szkoda wyrządzona przez zawalenie się budowli, NP. 1965, nr 6, s. 604).
Dla większego spokoju właścicieli nieruchomości pragnę zaznaczyć, że art. 434 k.c. nie obejmuje szkód wynikłych wskutek zawalenia się mas ziemi wydobytych w czasie budowy albo strącania śniegu lub lodu z dachu domu. Odpowiedzialność może być wówczas uzasadniona jedynie na zasadach ogólnych, a więc dla uzyskania odszkodowania konieczne będzie m.in. wykazanie jego winy.. Tak samo należy rozstrzygać, jeżeli śnieg lub lód odpada pod wpływem swego ciężaru albo topnienia.
Wskażmy jednak, że okoliczność, iż właściciel nieruchomości nie dysponuje dochodami z budynku przeznaczonymi na przeprowadzenie remontu kapitalnego, nie uzasadnia zwolnienia go od odpowiedzialności z tytułu ryzyka. Można tu ewentualnie rozważać zasadność obniżenia wysokości odszkodowania, tylko jednak w sytuacji, gdy samoistny posiadacz wykazał wysoki stopień staranności w dążeniu do przeprowadzenia remontu. Również powierzenie zarządu nieruchomością budynkową innemu podmiotowi – licencjonowanemu zarządcy nieruchomości – nie zwalnia posiadacza samoistnego od odpowiedzialności. Orzecznictwo wyraźnie podnosi, że podmiot odpowiedzialny na podstawie stosunków umownych za stan techniczny budynku należy do kręgu osób, za które posiadacz ponosi odpowiedzialność (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 13 września 1988 roku, sygn. akt IV CR 231/88, OSN 1990, nr 12, poz. 155).
Wskażmy jednak, że okoliczność, iż właściciel nieruchomości nie dysponuje dochodami z budynku przeznaczonymi na przeprowadzenie remontu kapitalnego, nie uzasadnia zwolnienia go od odpowiedzialności z tytułu ryzyka. Można tu ewentualnie rozważać zasadność obniżenia wysokości odszkodowania, tylko jednak w sytuacji, gdy samoistny posiadacz wykazał wysoki stopień staranności w dążeniu do przeprowadzenia remontu. Również powierzenie zarządu nieruchomością budynkową innemu podmiotowi – licencjonowanemu zarządcy nieruchomości – nie zwalnia posiadacza samoistnego od odpowiedzialności. Orzecznictwo wyraźnie podnosi, że podmiot odpowiedzialny na podstawie stosunków umownych za stan techniczny budynku należy do kręgu osób, za które posiadacz ponosi odpowiedzialność (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 13 września 1988 roku, sygn. akt IV CR 231/88, OSN 1990, nr 12, poz. 155).
Reasumując zaznaczmy, że wynik każdego postępowania sądowego zależy od szczegółowo ustalonych okoliczności faktycznych, a samo postępowanie dowodowe rządzi się trudnymi do stosowania regułami. Chcąc zatem uniknąć stresu wywołanego wynikiem postępowania sądowego warto wcześniej pomyśleć o odpowiednim ubezpieczeniu, a w przypadku sądowego sporu zapewnić sobie pomoc fachowego pełnomocnika.
Joanna Pinkowska
aplikant radcowski
Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów
Pałucki Trusiński Hermelin
Kancelaria Radców Prawnych Pałucki Trusiński specjalizuje się w prawie gospodarczym i podatkowym. Katalog usług Kancelarii obejmuje również profesjonalną obsługę z zakresu prawa: cywilnego, procesowego, pracy, a także własności intelektualnej. Kancelaria funkcjonuje od 2005 roku i dziś może pochwalić się wieloma sukcesami. Usługi Kancelarii Pałucki Trusiński dedykowane są przedsiębiorcom poszukującym usług prawnych dających pełne bezpieczeństwo realizowanych transakcji, gwarantujących rzetelną analizę prawną aktualnej sytuacji czy umożliwiających skuteczne dochodzenie roszczeń. Kancelaria Radców Prawnych Pałucki Trusiński kieruje swoje usługi do firm i przedsiębiorców z całej Polski. Obecnie posiada dwa biura: w Warszawie i Bydgoszczy.
