Porada prawna: Umowa najmu okazjonalnego lokalu

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, przy czym musi być ona zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Najem okazjonalny pozwala w większym zakresie zabezpieczyć interesy wynajmującego, niż ma to miejsce w przypadku „zwykłego” najmu lokalu. Z tym drugim wiążą się utrudnienia związane z tym, że właściciel lokalu najczęściej – pomimo rozwiązania umowy najmu – nie może wyrzucić lokatora, który nie chce się wyprowadzić z wynajmowanego mieszkania, ze względu na nieskuteczność wyroków eksmisyjnych wynikającą z prawa lokatora do otrzymania lokalu socjalnego. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.) uzależnia jednak zawarcie umowy o najem okazjonalny od kilku dodatkowych przesłanek.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy załączyć:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 ustawy;
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego wraz z załącznikami  przejdź do formularza »

W razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym przez najemcę lokalu (pkt 2) najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie (pkt 3) pod rygorem wypowiedzenia umowy przez właściciela z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli właściciel nie dokona takiego zgłoszenia, umowa najmu okazjonalnego staje się w zasadzie „zwykłą” umową o najem lokalu.

Zgodnie z art. 19d ust. 1 umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu terminu wyznaczonego najemcy w żądaniu opróżnienia lokalu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, stanowiącemu załącznik do umowy najmu okazjonalnego (pkt 1). Do wniosku załącza się:

1. żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2. dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3. potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Podsumowując, w przypadku najmu okazjonalnego najemcom – po rozwiązaniu umowy –nie będzie przysługiwać prawo do otrzymania lokalu socjalnego; oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, pozwala na skuteczne pozbycie się niechcianych lokatorów. Należy jednak pamiętać o zgłoszeniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, co wiąże się z obowiązkiem podatkowym. Wynajmujący ma do wyboru – zapłacić podatek w formie ryczałtu (8,5%), albo na zasadach ogólnych (18 % lub 32 %).

Uwaga!
Jeśli chcesz szybko i poprawnie przygotować Umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego wraz z załącznikami przejdź do formularza »

Podstawa prawna:
[art. 19a – 19e ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm.)]