Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Czy muszę podpisać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania nie jest obowiązkowa. Jeśli jednak, planujesz zakup mieszkania z pomocą banku, to umowa przedwstępna jest niezbędna do uruchomienia całego procesu kredytowania. Wobec powyższego należy uznać, że jeśli kupujesz mieszkanie za swoje pieniądze, to jeśli nie chcesz – nie musisz podpisywać umowy przedwstępnej.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna, czyli taka przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeśli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast w sytuacji, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Jeśli chodzi o umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, to jej przedmiotem jest zobowiązanie kupującego i sprzedającego do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach i w terminie wskazanych w umowie. Należy pamiętać o tym, że umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania tak samo wiąże kupującego, jak i sprzedającego.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Nieprawdą jest, że umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jednakże z uwagi na wartość przedmiotu takiej umowy, warto pójść do notariusza w celu zabezpieczenia wzajemnych interesów. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego pozwoli na żądanie zawarcia umowy kupna – sprzedaży mieszkania przed sądem. Zatem, jeśli okaże się, że druga strony umowy postępuje nierzetelnie i próbuje odstąpić od zawarcia umowy przyrzeczonej, to w przypadku gdy umowa przedwstępna została sporządzona w formie aktu notarialnego, to strona której zależy na sfinalizowaniu takiej umowy będzie mogła dochodzić zawarcia umowy w postępowaniu sądowym.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, czy umowa deweloperska?

Natomiast jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, umowa przedwstępna nie jest potrzebna, bowiem zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku, czyli tzw. ustawy deweloperskiej – jej funkcję spełnia umowa deweloperska. Zgodnie z definicją zawartą w tej ustawie umowa deweloperska jest to, umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego:

• ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
• przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. W związku z powyższym można zatem przyjąć, że umowę przedwstępną warto podpisać w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, natomiast na rynku pierwotnym – w przypadku gdy chcesz kupić mieszkanie od dewelopera – zawierasz tzw. umowę deweloperską.

Co powinna określać umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Jak już zostało wspomniane na początku, umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania powinna ona określać przedmiot umowy, cenę mieszkania oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Oczywistym jest, że umowa przedwstępna musi również określać strony umowy. Z uwagi na swobodę zawierania umów, należy wskazać, że w umowie można także określić np. możliwość wycofania się z transakcji, kwestie związane z zaliczką lub zadatkiem lub np. prawo odstąpienia od umowy w oznaczonych przypadkach.

Podstawa prawna:

art. 389 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U.2014.121 j.t.),
art. 3 pkt 5, art. 26 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U.2011.232.1377).