Zasadniczo ustalenie stanu prawnego nieruchomości odbywa się na podstawie księgi wieczystej urządzonej dla danego gruntu, budynku lub lokalu. Zgodnie z treścią art. 2 i 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje. Mając na uwadze powyższe zasady, łatwo zauważyć, że księga wieczysta jest najpewniejszym źródłem informacji, co do stanu prawnego danej nieruchomości. Oczywiście przeglądając jej treść należy zawsze mieć na względzie, że nie każdy wpis jest zgodny z rzeczywistym stanem faktycznym.
Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:
- pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
- drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
- trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
- czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera cztery działy, z których:
- pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany,
- drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
- czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Uzyskanie informacji z interesującej nas księgi nie powinno być problematyczne, jak była mowa na początku każda księga i zawarte w niej wpisy są jawne, a przeglądanie jej treści jest całkowicie darmowe. Księgę możemy przeglądać bezpośrednio w sądzie rejonowym, w którym znajduje się wydział ksiąg wieczystych, lub też w domu za pośrednictwem elektronicznego systemu ksiąg wieczystych znajdującego się pod adresem http://www.elektroniczne-ksiegi-wieczyste.pl/ Jedyne co musimy znać, to numer księgi interesującej nas nieruchomości.
Powyższe czynności dotyczą jednak zabiegów typowo informacyjnych. Zupełnie inaczej należy postąpić, gdy chcemy ustalić prawo do nieruchomości w związku z zaistniałym w tym przedmiocie sporem z inną osobą. Zgodnie z treścią art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny – dotyczy to również kwestii ustalenia prawa do nieruchomości. Zgodnie z postanowieniem sądu apelacyjnego w Katowicach z dnia 27 września 2012 r. (sygn. akt V Acz 706/12), decydujące znaczenie dla wyboru formy ochrony praw przewidzianej w art. 189 k.p.c. ma interes prawny powoda, który zachodzi, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Dodatkowo Sąd Najwyższy zauważa, że powództwo o ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa przysługuje zawsze wtedy, gdy powód wykaże swój interes prawny, niezależnie od tego, czy są wystarczające podstawy materialnoprawne do uwzględnienia tego powództwa, jednakże jego uwzględnienie jest zależne od potwierdzenia w wyniku przeprowadzonego postępowania sądowego, że wystąpiły przesłanki materialnoprawne, na których opierało się powództwo.
