Jak obliczyć maksymalną stawkę notarialną?

Zasadniczo, maksymalna stawka taksy notarialnej uzależniona jest od wartości przedmiotu czynności notarialnej, przy czym za wartość przedmiotu czynności notarialnej przyjmuje się z reguły wartość podaną przez strony czynności. Notariusz nie sprawdza ile np. naprawdę powinna kosztować dana nieruchomość. Jednakże z uwagi na ewentualne konsekwencje podatkowe, notariusze często uwagę na nie zaniżanie wartości czynności notarialnej.

Co stanowi podstawę do obliczenia maksymalnej stawki taksy notarialnej?

Podstawą określenia maksymalnej stawki jest:

1. przy umowie zamiany – najwyższa wartość zamienianego przedmiotu umowy;
2. przy działach – ogólna wartość majątku podlegającego działowi;
3. przy oddawaniu gruntu w użytkowanie wieczyste – wartość pierwszej opłaty, a przy jej braku – skapitalizowana wartość opłaty rocznej, stosownie do przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn;
4. przy umowie o rentę, na podstawie której następuje zbycie nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – wartość tych rzeczy lub praw;przy licytacjach i przetargach – cena rzeczy uzyskana w wyniku licytacji lub przetargu;
5. przy losowaniach nagród – wartość wylosowanych nagród;
6. przy umowie dzierżawy (poddzierżawy) oraz najmu (podnajmu) – wartość świadczeń powtarzających się za czas, na jaki umowa została zawarta, a przy umowie zawartej na czas nieokreślony – wartość świadczeń za okres 10 lat;
7. przy ustąpieniu pierwszeństwa hipotecznego – wartość przedmiotu czynności określona według pozycji posuwającej się naprzód, a jeżeli suma pozycji ustępującej jest niższa – według tej niższej sumy.

Ile wynosi maksymalna stawka notarialna?

Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1.  do 3.000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
3. powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
4. powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
5. powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
6. powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
7. powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł.

Przykład:

Kupujesz działkę o wartości 35.000 zł. Maksymalna taksa notarialna jaką notariusz może pobrać w tym przypadku wynosi: 760 zł + VAT. Maksymalną stawkę notarialną w tym przypadku oblicza się w następujący sposób:
710 zł + 50 zł (1% x 5.000 zł) = 760 zł + VAT

Jeśli chodzi o powyższy przykład, to na marginesie należy wspomnieć, że u notariusza trzeba będzie jeszcze opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, czyli 700 zł (35.000 zł x 2%).

Przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności notarialnej nie odlicza się obciążeń i bonifikat. Oznacza to, że gdy np. chcesz kupić mieszkanie komunalne z bonifikatą, to dla ustalenia wartości taksy notarialnej bonifikata nie zostanie uwzględniona, pomimo, że faktyczne cena nieruchomości jest niższa.

Połowę powyżej wymienionej stawki zapłacisz u notariusza za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:

1. umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu,
2. umowę przenoszącą własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej,
3. umowę sprzedaży nieruchomości rolnej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
4. umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym, dokonywanej przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub inne podmioty na podstawie ustaw przyznających nabywcom tych lokali lub nieruchomości bonifikaty od ceny,
5. umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
6. umowę zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka),
7. umowę zbycia ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.3)),
8. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, zawartych w wykonaniu umów o budowę lokalu lub domu, w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
9. umowę przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego z prawem do gruntu, przez spółdzielnię mieszkaniową,
10. umowę przeniesienia własności, oddania w użytkowanie wieczyste lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki budowlanej na rzecz spółdzielni mieszkaniowej w trybie art. 35 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
11. ustanowienie hipoteki, z zastrzeżeniem § 7 ust. 1 pkt 1,
12. przebieg licytacji lub przetargu,przyjęcie na przechowanie pieniędzy w walucie polskiej lub obcej,
13. umowę zawieraną na podstawie przepisu art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492),
14. umowę darowizny lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, jeżeli umowa jest zawierana pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, a nabywcy są uprawnieni do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 16 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn,
15. umowę deweloperską,
16. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej,
17. umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę budowlaną w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z późn. zm.4)),
18. umowę przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej,
19. umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z kolei ¼ stawki zapłacisz za sporządzenie projektu aktu notarialnego obejmującego umowę oraz za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:

1. ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą,
2.  losowanie nagrody,
3. potwierdzenie oświadczenia woli zawartego w innym akcie notarialnym.

Przykład:

Wartość możliwej do wylosowania nagrody wynosi 15.000 zł. Maksymalna stawka wynosi zatem: 310 zł + 100 zł (5.000 zł * 2%) = 410 zł. Następnie stawkę należy podzielić przez 4, zatem maksymalna stawka notarialna w tym przypadku wyniesie 102,50 zł.

1/10 stawki należy uiścić za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:

1. oświadczenie o przystąpieniu do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub objęciu udziałów w tej spółce,
2. oświadczenie zawierające zgodę osób przystępujących do spółki akcyjnej na zawiązanie spółki, na brzmienie statutu i na objęcie akcji, wyrażoną w innym akcie niż akt obejmujący statut.

W kolejnym poradniku przedstawimy stałe stawki, jakie notariusz może pobrać za sporządzenie określonego aktu notarialnego lub np. za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych.

Podstawa prawna:
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 41 poz. 399)