Po przekazaniu zarządowi wspólnoty mieszkaniowej wyjaśnień złożonych przez Prezesa Spółki, skarżący stwierdzili, że zarządca nieruchomości wymieniony w tych wyjaśnieniach jest nieznany zarówno mieszkańcom nieruchomości, jak i obecnemu zarządowi. W związku z powyższym zostało wszczęte postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec zarządcy nieruchomości i akta przedmiotowej sprawy przekazano Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Przedmiotem przeprowadzonego przez Komisje postępowania było, zatem zbadanie, czy wskazany przez Spółkę zarządca nieruchomości faktycznie wykonywał czynności zarządzania przedmiotowa nieruchomością i czy zachował należyta staranność przy wykonywaniu tych czynności zawodowe. Na podstawie akt sprawy, w tym wyjaśnień złożonych przez zarządcę nieruchomości na piśmie i osobiście do protokołów z posiedzenia, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, ustaliła, że do sprawowania zarządu przedmiotowa nieruchomością wspólna maja zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.
Dnia 29 kwietnia 2003 r. pomiędzy wspólnota mieszkaniowa, a Spółka zawarta została umowa o administrowanie nieruchomością. W przedmiotowej umowie nie został wskazany zarządca nieruchomości odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie, nie zostało zamieszczone oświadczenie zarządcy o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej. Na dzień wniesienia skargi nieruchomość była w dalszym ciągu zarządzana przez tą Spółkę.
Zarządca nieruchomości, wobec którego wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej był zatrudniony w Spółce początkowo na podstawie umowy o prace, a następnie umowy o świadczenie usług. Z umowy wynikało, że zarządca zobowiązuje się do zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi w obiektach Spółki. Do umowy nie został dołączony wykaz nieruchomości, którymi zarządca miał zarządzać. Skoro umowa ta nie zawierała wykazu nieruchomości, którymi zarządca miał zarządzać oraz zakresu świadczonych usług, to Komisja uznała, że zarządca nieruchomości przejął pełna odpowiedzialność w zakresie zarządzania wszystkimi nieruchomościami, co do których Spółka zawarła umowy o zarządzanie.
Przedsiębiorca, zawierając z licencjonowanym zarządca umowę o wykonywanie czynności zarządzania nieruchomościami, zrealizował w ten sposób obowiązek wynikający z art. 184 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – zgodnie z którym przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.
Definicja zawarta w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w te nieruchomość. Czynności zarządzania zarządca nieruchomości wykonuje osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodowa określona w ustawie. W toku postępowania wyjaśniającego zarządca oświadczył, że osobiście nigdy nie wykonywał żadnych czynności związanych z zarządzaniem przedmiotowa nieruchomością. Natomiast nadzorował prace innych pracowników Spółki, którzy co prawda nie posiadali licencji zawodowej z zakresu zarządzania nieruchomości, ale wykonywali czynności obejmujące obsługę administracyjna i biurowo-księgowa na rzecz wspólnoty. Oświadczenie powyższe nie zostało poparte żadnymi dowodami, które wskazywałyby na wykonywanie czynności nadzoru w rozumieniu art. 185 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Brak było bowiem jakiegokolwiek dokumentu dotyczącego przedmiotowej nieruchomości opatrzonego podpisem zarządcy, bądź też wzmianki w dokumentach wspólnoty o osobie zarządcy nieruchomości.
Zważywszy na całość materiału dowodowego zgromadzonego w przedmiotowej sprawie Komisja uznała, że zarządca nieruchomości tylko firmował swoja licencja zawodowa działalność osób nie posiadających licencji zarządcy nieruchomości a wykonujących faktycznie czynności zarządzania przedmiotowa nieruchomością. W ocenie Komisji takie praktyki są wysoce naganne, bowiem powodują, że jakość świadczonych usług z zakresu zarządzania nieruchomościami jest niska, gdyż są wykonywane przez osoby nieprzygotowane do wykonywania tego typu czynności. Osoby bez licencji powinny wykonywać wyłącznie czynności pomocnicze, o których mowa w art. 185 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nadzorować wykonanie czynności pomocniczych powinien zarządca nieruchomości. Doprowadzenie do sytuacji, że czynności, których wykonanie ustawowo zarezerwowano dla zarządcy nieruchomości, wykonuje osoba, której wiedza, kwalifikacje i umiejętności nie zostały potwierdzone nadaniem licencji zawodowej, wpływają na obniżenie prestiżu wykonywanego zawodu.
Ponadto Komisja ustaliła, że zarządca nieruchomości od 2004 r. do chwili wszczęcia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie posiadał obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami, co stanowi naruszenie art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz nie doskonalił w sposób stały swoich kwalifikacji zawodowych, co stanowi naruszenie art. 186 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec stwierdzonych uchybień w pracy zarządcy nieruchomości Komisja wystąpiła do Ministra o udzielenie zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej określonej w art. 188 ust. 2 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. zawieszenia licencji zawodowej na okres 6 miesięcy.
