Zgodnie z treścią art. 693 KC, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Warto przy tym zaznaczyć, że przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy, których charakter dopuszcza przynoszenie przez nie pożytków, choć z drugiej strony rzeczy przynoszące pożytki mogą być również przedmiotem najmu pod warunkiem, że najemca nie będzie uprawniony do pobierania pożytków. Chociażby z tego powodu stworzenie zamkniętych katalogów rzeczy mogących być wyłącznie przedmiotem umowy najmu lub wyłącznie umowy dzierżawy nie jest możliwe.
Jak wynika z powyższego, stronami przedmiotowej umowy są wydzierżawiający – czyli ten, kto oddaje daną rzecz w dzierżawę, oraz dzierżawca – osoba, która bierze rzecz w używanie i pobieranie pożytków. Zasadniczym obowiązkiem dzierżawcy jest zapłata czynszu wydzierżawiającemu – praktyka pokazuje, że przybiera on postać pieniężną. Jak zaznaczył sąd apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 17 stycznia 2007 r. (sygn. akt I ACa 1440/06), aby konkretna umowa nabrała cech dzierżawy, osoba korzystająca z cudzej rzeczy uprawniona jest także do pobierania z niej pożytków, a nadto konieczną cechą dzierżawy jest jej odpłatność. Bez tego niezbędnego elementu umowa nie może być poczytana za umowę dzierżawy, nawet jeśli korzystający z rzeczy zobowiązuje się do opłacania podatków i innych ciężarów związanych z posiadaniem nieruchomości.
Kolejnym obowiązkiem dzierżawcy jest wykonywać swojego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i brak możliwości zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Zgodnie z treścią art. 697 i 698 KC, dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Pamiętajmy jednak, że przewidziany w art. 697 KC obowiązek dzierżawcy dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym nie stanowi podstawy roszczenia dzierżawcy wobec osoby trzeciej odpowiedzialnej za szkodę o naprawienie szkody wynikającej z częściowego zniszczenia przedmiotu dzierżawy. Dzierżawca może zostać zobowiązany do uiszczania podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia –nie jest to jednak obligatoryjny zapis omawianej umowy. Decyduje w takim przypadku wola stron – wydzierżawiającego oraz dzierżawcy.
Uprawnienia dzierżawcy zostały wskazane na samym początku niniejszego artykułu – jest to prawo do używania przedmiotu dzierżawy oraz pobierania z niego pożytków. Dodatkowo, dzierżawca – z racji posiadania rzeczy – może skarżyć osobę naruszającą jego posiadanie nie tylko o przywrócenie stanu poprzedniego, ale także o zwrot pożytków, które ta osoba zebrała, a które on uprzednio odłączył od posiadanej rzeczy.
