Istota i charakter umowy o dożywocie
Zgodnie z normą art. 908 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (dalej zwanej k.c.), jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on w braku odmiennej umowy przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą, albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
Ze względu na to, iż czas trwania, a także rodzaj świadczeń nabywcy nieruchomości, a przy tym globalny ich rozmiar zależą od elementu przypadkowego, jakim jest długość życia osoby uprawnionej (dożywotnika) oraz zakres jego potrzeb, umowa dożywocia należy do odpłatnych umów losowych (podobnie uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 17 października 2013 roku, sygn. akt I ACa 1068/13; zobacz uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 20 maja 2010 roku, sygn. akt I SA/Gd 825/09).
Umowa o dożywocie stanowi w świetle postanowień art. 908 k.c. źródło powstania typowych między stronami więzi o charakterze alimentacyjnym. Zaznaczyć należy, że dożywocie i obowiązek alimentacyjny nie mogą być ze sobą utożsamiane (por. uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 listopada 2012 roku, sygn. akt III SA/Kr 291/12). W umowie o dożywocie z jednej strony następuje więc przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę, z drugiej zaś strony zostaje on obciążony obowiązkiem spełniania świadczeń na rzecz zbywcy lub osoby trzeciej wskazanej przez zbywcę (por. E. Niezbecka, Komentarz do art. 908 Kodeksu cywilnego, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, tom III, Zobowiązania – część szczególna, red. A. Kidyba, Wolters Kluwer 2010). Obowiązkiem nabywcy nieruchomości w ramach stosunku dożywocia jest w zasadzie spełnianie takich świadczeń na rzecz dożywotnika, które zaspokoją jego potrzeby w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia z dnia 9 maja 2008 roku, sygn. akt III CSK 359/07).
Przedmiot umowy o dożywocie
W literaturze wskazuje się, że przedmiotem umowy może być każda nieruchomość – gruntowa lub lokalowa – a także udział we współwłasności nieruchomości czy prawo użytkowania wieczystego (por. E. Niezbecka, Komentarz do art. 908 Kodeksu cywilnego, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, tom III, Zobowiązania – część szczególna, red. A. Kidyba, Wolters Kluwer 2010). Natomiast Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 marca 1998 roku (sygn. akt III CKN 219/98) zauważa, że byt umowy o dożywocie nie zależy od tego, czy objęła ona całą nieruchomość. Przepis art. 908 § 1 k.c. nie zawiera takiego wymogu. Nie budzi zatem wątpliwości, że przedmiotem umowy przewidzianej w tym przepisie może być także udział we współwłasności.
Strony umowy o dożywocie
Stroną umowy o dożywocie jest zbywca nieruchomości, którym może być wyłącznie osoba fizyczna, przy czym nie musi być ona jednocześnie dożywotnikiem, gdyż art. 908 § 3 k.c. pozwala na ustanowienie dożywocia na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Nabywcą nieruchomości może być natomiast każdy podmiot prawa cywilnego, tj. osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, o ile posiada zdolność prawną, czyli jednostka organizacyjna określona w art. 33 (1) k.c. (por. E. Niezbecka, Komentarz do art. 908 Kodeksu cywilnego, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, tom III, Zobowiązania – część szczególna, red. A. Kidyba, Wolters Kluwer 2010).
Zastrzeżenie dożywocia na rzecz osoby bliskiej
Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości (art. 908 § 3 k.c.). Ustawodawca nie precyzuje pojęcia „osoba bliska”. Jak wskazuje się w literaturze, wymaga to poczynienia indywidualnych ustaleń w każdym przypadku ustanowienia prawa dożywocia na rzecz osoby innej niż zbywca nieruchomości. W tym zakresie mogą być też pomocne inne przepisy określające osobę bliską, a w szczególności art. 691 k.c. zawierający wyliczenie osób wstępujących w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w razie śmierci najemcy (E. Niezbecka, Komentarz do art. 908 Kodeksu cywilnego, (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, tom III, Zobowiązania – część szczególna, red. A. Kidyba, Wolters Kluwer 2010).
Stosując w drodze analogii przepis art. 691 § 1 k.c., za osoby bliskie należałoby uznać:
1. małżonka,
2. dzieci zbywcy nieruchomości i jego współmałżonka,
3. inne osoby, wobec których zbywca nieruchomości był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
4. osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu ze zbywcą nieruchomości.
Forma umowy o dożywocie
Z uwagi na fakt, że w drodze umowy o dożywocie następuje przeniesienie własności nieruchomości, jednoznacznie należy stwierdzić, że winna być ona zawarta w formie aktu notarialnego. Wniosek taki wypływa bezpośrednio z treści art. 158 k.c., w którym ustawodawca zawarł zasadę mówiącą, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
Podstawa prawna:
Art. 158, art. 908, art. 691 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny.
Literatura:
Kodeks cywilny. Komentarz, tom III, Zobowiązania – część szczególna, red. A. Kidyba, Wolters Kluwer 2010.
